Как проверить квартиру в новостройке перед покупкой

Как правильно выбрать новостройку для инвестиций и не попасть на долгострой: важные советы от эксперта по недвижимости.

В начале 2020 года в 40% новостроек в Украине наблюдаются задержки ввода в эксплуатацию более чем на полгода от изначально заявленных сроков. Как выбрать из этого количества лучший жилой комплекс (ЖК) для инвестиций — мы спросили у эксперта. Виталий Котенко работает на рынке недвижимости с 1991 года, а на текущий момент возглавляет пять компаний в сфере недвижимости — АН «Планета Оболонь», АН «А2», domik.ua, Bild.ua и Bildcontrol.ua. Специалист разработал авторскую методологию надежности новостроек и основал платформу Bildcontrol.ua (https://bildcontrol.ua/), где уже собрано более 870 отчетов по жилым комплексам всей страны.

На чьей земле возводят новостройку?

Информация о земельном участке — ключевая при проверке новостроя перед покупкой квартиры. Территория, на которой планируют возвести ЖК, должна принадлежать заказчику, либо он пользуется ею на законных основаниях. Для этого подписывается соответствующий договор аренды или суперфиция. Суперфиций — право застройки чужого земельного участка, которое может быть ограниченным по времени или нет. Право вести строительные работы на такой территории можно отчуждать и даже передавать в наследство. Важно учитывать сроки действия договоров аренды или суперфиция, чтобы они не закончились раньше, чем дома будут введены в эксплуатацию.

«Срок договора может закончиться или землепользователь перестанет оплачивать арендную плату, — приводит примеры Виталий. — В таком случае договор будет расторгнут, участок вернется в пользование его владельцам, а инвестор останется ни с чем».

Актуальные данные по кадастровому участку можно получить из реестра вещных прав на недвижимое имущество. Для заказа выписки по конкретному адресу или кадастровому номеру необходимо зарегистрироваться в этой базе с помощью электронной цифровой подписи и оплатить сбор за каждый документ.

Выписка из реестра вещных прав на недвижимое имущество содержит информацию о владельце земельного участка, а также данные о том, находится территория в аренде или под договором суперфиция. Здесь же отражаются судебные аресты с номерами судебных решений, где фигурирует участок. В реестре также можно найти информацию о наличии запрета на отчуждение в связи с ипотекой.

Разрешение на строительство новостройки

Перед возведением новостройки застройщик должен получить документ от Государственной архитектурно-строительной инспекции (ГАСИ) Украины, который позволяет вести строительные работы на участке. Для самой простой категории последствий строительства СС1 достаточно уведомления о начале строительных работ, которое оформляется онлайн. Для всех остальных — нужно получить разрешение на строительство. Оба документа регистрируются в базе ГАСИ и найти их можно в свободном доступе. Для этого нужно ввести номер разрешения или уведомления, месяц и год выдачи.

Скриншот базы данных ГАСИ с разрешительными документами

«Любое разрешение или уведомление могут аннулировать решением ГАСИ или суда, поэтому доверять на 100% бумаге, которую демонстрируют в отделе продаж нельзя, — предупредил Виталий. — Введите номер разрешения по дате выдачи в поисковике базы инспекции и проверьте, действует ли оно».

Реестр градостроительных условий и ограничений

Проект новостройки нужно согласовать с генеральным планом населенного пункта, а также детальными планами территорий (зоннингом). Для этого соответствующим органом градостроительства в конкретном городе выдаются градостроительные условия и ограничения (ГУО), которые содержат информацию о земельном участке, его функциональном назначении, максимальной высоте зданий и плотности застройки.

По информации Виталия, именно в ГУО должно быть указано конкретно, не строят ли ЖК на месте запланированной школы или поликлиники, позволяет ли территория возводить высотку на конкретном участке и даже описаны требования к застройщику по благоустройству и организации мест для парковки.

ГУО в большинстве случаев можно найти в открытых реестрах по каждому городу, но иногда полную скан-копию документа не публикуют. Чтобы получить градостроительные условия и ограничения можно обратиться к застройщику, либо сделать официальный запрос в Департамент градостроительства и архитектуры для получения электронной копии.

Аресты и судебные тяжбы

В сети есть Единый государственный реестр судебных решений Украины, где с помощью фильтров можно просмотреть информацию по конкретному юридическому лицу или проверить все судебные решения по адресу новостройки.

«Если заказчик строительства активно судится с инвесторами, органами градостроительства или ГАСИ, это свидетельствует о возможных проблемах с новостройкой или документами, которые оформляются для ее возведения. Особое внимание следует уделить криминальным производствам — они могут крайне негативно сказаться на строительства проекта, — рассказал эксперт. — В реестре также можно найти судебные решения, в которых на землю под ЖК наложили арест или отменили разрешение на строительство от ГАСИ».

Полную проверку новостроек по реестрам, вычитку типового договора инвестора и даже анализ предыдущих проектов застройщиков всей страны уже сделали на сайте «Билдконтрол» по более, чем 870 новостройкам и работа все еще продолжается. Каждый потенциальный инвестор может заказать подробный отчет со скриншотами выписок, скан-копиями документов и комментариями экспертов. Специалисты также проверяют репутацию каждого застройщика, исследуют его предыдущие проекты на предмет проблемности и долгостроев, чтобы сформировать объективную оценку деятельности строительной компании.

Скриншот страницы новостройки на сайте «Билдконтрол»

Стоимость отчета — 540 грн доступна для каждого покупателя жилья в новостройке. При оформлении заказа на сайте эксперты в течение двух дней обновляют все выписки из реестров, проверяют заново наличие судов и актуальность разрешений, чтобы инвестор получил полный и свежий отчет по жилому комплексу.