Земля является одним из главных ресурсов громады и от использования этого ресурса во многом зависит будущее развитие территории. Более десятилетий можно было слышать критические комментарии от органов местного самоуправления в адрес работы государственных органов в сфере землеустройства. В основном позиция местного самоуправления была такой: земельные ресурсы должны быть в распоряжении местных советов, и это должно дать им дополнительную возможность развивать свои территории. Сейчас процесс передачи земли за пределами населенных пунктов от Госгеокадастра на баланс территориальных громад завершен. Де-юре Госгеокадастр доложил о полной передаче земель территориальным громадам, по крайней мере, в тех объемах, которые они учли за необходимое в рамках нового законодательства. Согласно последним актуальным данным Министерства развития громад и территорий Украины, всего по стране передано 2,3 миллиона гектаров из государственной собственности в коммунальную собственность громад. В лидерах – Винницкая, Днепропетровская и Одесская области – 178, 170 и 179 тысяч гектаров соответственно. По показателю количества территориальных громад, получивших землю, лидером остается Днепропетровская область – 75. Для сравнения, в Луганской области эта цифра пока составляет 25, - речь идет о более чем 58 тысячах гектаров. Как громады могут использовать свои земельные ресурсы? С какими проблемами могут столкнуться и каким образом земля должна помочь им в развитии территорий? ОстроВ задал эти вопросы эксперту по вопросам децентрализации, руководителю Регионального офиса «U-LEAD с Европой» в Луганской области Игорю Агибалову. Зачем громадам столько земли и что с ней делать? Актуальность земельного вопроса обусловлена децентрализацией и созданием новых территориальных единиц – самих территориальных громад. Реформа дала громадам новые возможности и полномочия принимать собственные решения, в том числе в сфере управления земельными ресурсами, которые находятся в пределах их компетенций. Получив земли, теперь уже местный совет, а не центральный орган, может принимать решение об управлении земельными ресурсами, а эффективное использование земли может способствовать привлечению инвестиций, развитию сельскохозяйственного производства, увеличению доходов в местные бюджеты. «У местного совета теперь есть возможность определять ставку земельного налога, который на 100% будет оставаться в местном бюджете. Такие возможности должны исключить проблему коррупции в этой сфере. Относительно Госгеокадастра – он остается государственным органом, ведущим полный учет земельных ресурсов страны», - говорит Агибалов. По его словам, первый шаг для громад – разобраться с инвентаризацией земли. «Получив те или иные вещи, ресурсы по наследству, что вы сделаете в первую очередь? Конечно, желаете посчитать и сделать детальное описание полученного имущества – то есть инвентаризацию. Зачем? Ибо для правильного использования имеющихся ресурсов, вы должны понимать, чем владеете и как это можно использовать для дальнейшего развития. Громады страны уже постепенно проводят инвентаризацию, это процесс сложный, дорогостоящий и длительный. Но он происходит не просто «для галочки» – в результате получаем множество преимуществ, которые помогут громадам развивать территории», - считает эксперт. Инвентаризация – это в первую очередь создание полноценной базы данных обо всех земельных участках громады не только на бумажных носителях, но и электронных. Наличие такой базы увеличивает инвестиционную привлекательность территорий - упрощается поиск земельных участков для инвестора и градостроительных нужд. Также громада подчеркивает статус прозрачности, то есть демонстрирует, что открыта к честному сотрудничеству с потенциальными партнерами: «Мы можем говорить, что инвентаризация – это постоянный контроль за использованием земель в населенном пункте, выявление всех землепользователей, владельцев земли с установлением границ их участков. И конечно, это также и выявление земельных участков, которые не используются или используются нерационально или не по целевому назначению. То есть, качественное управление земельными ресурсами начинается именно с инвентаризации». Изучение законодательства и анализ ситуации Приступая к работе с земельными ресурсами, громадам важно разобраться в законодательстве, поскольку регулируются эти вопросы не только Земельным кодексом Украины. Относительно той же инвентаризации есть отдельное Постановление Кабмина, которое регулирует процесс его проведения и механизм передачи результатов в единый государственный реестр. «Мы постоянно держим руку на пульсе проблематики территориальных громад и оказываем консультативную и экспертную поддержку. Программа U-LEAD с Европой в данном направлении внедряет как системное обучение – через уже известные многим громадам «Шаги для специалистов» по вопросам земельных ресурсов, так и точечные консультации для разъяснения насущных проблем, - рассказал Агибалов, отметив, что сейчас продолжается рост активности запросов на использование земли. - Пока мы вместе с громадами разбираемся с системой управления землей и законодательной основой, спрос на аренду/выделение земли за пределами населенных пунктов от населения и фермеров растет». Анализ консультативной работы специалистов с представителями громад сообщает о росте количества обращений граждан по получению земельных участков примерно в 3-5 раз по сравнению с прошлым годом. В прошлом году - 50-60 обращений, сегодня - около 200-300. Такие показатели могут говорить об увеличении активности населения в агарном деле, создании малых фермерских хозяйств – и это были бы хорошие инициативы, которые обязательно должны быть поддержаны, однако возможна и радикально иная ситуация – использование людей для обогащения крупного бизнеса. Так, аграрии, в большинстве своем, не хотят арендовать землю у громад на долгосрочный период, потому что это может быть дорого, особенно учитывая тот фактор, что ОМС теперь влияют на процентную ставку земельного налога: «А еще с налаженным процессом инвентаризации земель – не получится использовать ненаследуемые паи или другие земельные участки не по их целевому назначению, о чем мы говорили раньше. На этом фоне появляются другие попытки найти более выгодные условия, например – выкупить земли у людей, чтобы получить их навсегда и дешевле, чем арендовать/покупать у громады. Поэтому, еще раз отмечу, важно анализировать/изучать обращения, чтобы не потратить ресурс громады для личного обогащения аграриев». Анализ земельных ресурсов – основа стратегического развития В случае выделения земельных участков жителям или фермерам, необходимо стратегическое видение будущего развития территорий. Может оказаться так, что сегодня отдан в аренду или в собственность определенный земельный участок, а завтра не хватает земли, на которой можно было бы разместить или построить новые предприятия, индустриальные парки, логистическую инфраструктуру. «Мы вместе с громадами анализируем земельное законодательство и изучаем вопрос: «Каким образом громадам, проводя инвентаризацию земель, параллельно зарезервировать наиболее инвестиционно-привлекательные участки для размещения будущих проектов?» Например, одна из громад Луганщины – Новопсковская – приняла такие решения и определила земельные участки для будущего расположения станции солнечных батарей», - рассказывает Игорь Агибалов. Чтобы развивать территории - нужно привлекать инвестора, а инвестор хочет видеть четкую картинку имеющихся возможностей и ресурсов, таких как, например, земельные участки целевого назначения. «Вот, например, вы инвестор и выбираете между двумя громадами: куда именно вложить средства? Громада «А» – имеет базу своих земель и индустриальный парк с имеющимися коммуникациями (вода, газ, свет), а громада «Б» – не имеет такой базы и участков целевого назначения. И здесь возникает вопрос: «А в какую бы вы громаду вложили свои деньги с минимальным риском? А или Б?» - ответ очевиден», - говорит эксперт. По его мнению, тема целевого назначения земельных участков особенно актуальна сейчас, потому что во многих громадах страны происходит процесс разработки стратегий развития территорий или обновление старых. Включение перечня целевых участков в стратегию развития громад является еще одним из эффективных и прозрачных способов привлечения дополнительных инвестиций и создания за их счет территорий, где людям захочется жить, зарабатывать и развиваться. Подобные стратегии уже разработаны в шести территориальных громадах Луганской области. В течение 2022 года помощь в создании стратегий экспертами U-LEAD будет предоставлена Нижнетепловской, Сватовской и Счастьенской громадам. То есть, земля – это один из основных ресурсов, которые сегодня, в результате реформы, получили местные громады. Но мало иметь ресурс, нужно еще уметь эффективно им пользоваться. А этому, как и всему в нашем быстро развивающемся мире, нужно учиться. Артем Брюханов, ОстроВ
