Ухоженный дом с чистым подъездом, с консьержем на входе, с цветами и шторами на окнах – такими словами обычно описывают чиновники коммунальный рай. Рай, созданный не нашими нынешними ЖЭКами, а обществами совладельцев многоквартирных жилых домов (ОСМД). К 2015 году именно эти общества по планам правительства должны полностью вытеснить коммунальщиков. В миллионном Донецке таких ОСМД создано около трехсот. Наверное, их могло бы быть гораздо больше, но жители города пока с опаской относятся к этой аббревиатуре. Многие воспринимают ОСМД как попытку государства снять с себя ответственность за изношенный жилой фонд, который не знал ремонта многие годы, и переложить его на плечи самих жильцов - дескать, теперь это «ваше», вот и распоряжайтесь. «ОстроВ» попытался разобраться в плюсах и минусах ОСМД. Схема ОСМД действительно давно оправдала себя за рубежом (правда, там такое общество называют кондоминиумом – «совместным владением»). Да и для Украины она тоже не нова - аналогичная схема совместного управления жильем функционирует в кооперативных домах. Итак, если говорить о плюсах, то создание ОСМД позволяет жильцам использовать платежи на нужды исключительно их дома. При этом появляется возможность контролировать рациональное использование средств, улучшить содержание дома, создать комфортные и безопасные условия проживания, получить в пользование или собственность придомовую территорию – в таком случае во дворе уже не смогут снести детскую площадку, срубить деревья и построить, например, автостоянку или кафе. В ОСМД «Мир» в одном из домов в центре Донецка эти плюсы уже оценили. Дому около одиннадцати лет. В ОСМД он перешел в нормальном состоянии, с хорошими коммуникациями и сухим подвалом. У жителей теперь есть детская площадка и автостоянка, в подъезде чисто, светло и уютно, жильцов и посетителей встречает консьержка. Вот такой подъезд теперь в доме донецкого ОСМД "Мир". «Нам с домом повезло. А вот посмотреть на «хрущевки» - только взгляд на крышу и подвал… Я думаю, что там очень тяжело», - сказал «ОстроВ» председатель ОСМД «Мир» Юрий Швайкевич. Действительно, расчеты экономистов показывают, что ОСМД могут нормально работать только в сравнительно новых жилых домах. Брать на себя управление домом, у которого практически истек срок эксплуатации, могут только камикадзе. «Одно дело новый дом взять… Если бы я жил в новом доме, я бы сказал жителям: «Давайте брать, нам будет дешевле и будет качество». Но дома-то у нас старые и в этом весь вопрос. Поэтому мы расписали (в проекте Жилищного кодекса – «ОстроВ»), что если жители готовы взять дом на свое обслуживание, тогда государство должно гарантировать первый капитальный ремонт. Даже не гарантировать, а перечислить этому объединению финансы, чтобы отремонтировать крышу, подвал, заменить лифт… Хотя бы 20-30% на первой стадии. Нужно создавать объединения, государство должно помочь и начинать восстанавливать жилищно-коммунальное хозяйство. Это же самая большая отрасль», - заявил на днях глава комитета Украины по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ Владимир Рыбак в интервью телеканалу «Рада». Украинское законодательство и сейчас предусматривает, что государство должно капитально отремонтировать здание, а только потом передавать его в управление владельцам. Но много ли вы знаете примеров воплощения этого пункта в жизнь? Отсутствие средств в казне значительно тормозит процесс создания ОСМД. В Украине даже звучали предложения убрать из закона «Об ОСМД» это условие, а вместо него прописать дальнейшее долевое участие государства в ремонте лифтов, кровли и так далее. Председатель Донецкой городской организации «Объединение совладельцев многоквартирных домов», член правления союза собственников жилья Украины в Донецкой области Владимир Леднев считает, что создание ОСМД в любом домостроении себя оправдает. «У нас же в Донецке есть не только пятиэтажки, еще двухэтажные дома. Команда была в начале года, что капремонты будут финансироваться только вновь созданным ОСМД. Где-то город, где-то государство, где-то жители - общими силами порядок наведут в доме. Жители должны тоже вкладывать средства в свою собственность, у нас же 90% жилья приватизировано. Вот если у вас собственный дом в деревне, вы же не будете бежать в сельсовет, чтобы вам поменяли кровлю…», - говорит он. Еще один бич ОСМД – это монополисты: горгазы, горводоканалы, гортеплосети. Именно с ними чаще всего председателям ОСМД приходится встречаться в судах. Дело в том, что если, например, участникам ОСМД не нравится нерегулярный вывоз мусора, то они могут заключить договор с другой компанией. С водоканалом и теплосетью так не получится - здесь выбора нет. Пользуясь этим, монополисты избрали для себя путь наименьшего сопротивления, и предпочитают заключать с домом один договор, где с одной стороны выступает ОСМД как юридическое лицо, а с другой - предприятие, предоставляющее услуги. Но все дело в том, что, если у дома как у единого юридического лица будет долг за отопление, воду или газ, его просто отключат без всякого колебания. А должники за коммуналку были, есть и будут всегда, значит, проблемы будут однозначно. Есть у монополистов и рычаги для шантажа: если ОСМД не соглашается на такие условия и жители хотят по-прежнему иметь индивидуальные договора, то им не только грозят судами и прокуратурой, а могут и просто отключить от услуги из-за отсутствия договора как такового. Например, в ОСМД «Мир» 83 квартиры и, естественно, монопольным организациям легче разбираться с одним, чем с 83-мя лицевыми счетами. «У меня только один крупный должник в доме. ОСМД за него заплатило, теперь мне нужно выбивать из него долг. Я в лице ОСМД могу обращаться на него в суд, уже поданы документы в Ворошиловский районный суд», - рассказывает Юрий Швайкевич. По его словам, в доме есть жильцы, которые могут не платить 2-3 месяца, а потом рассчитаться одним махом. К слову, после введения пени совсем непонятно, как ее взимать с жильцов. ОСМД – это ведь не ЖЭК. И еще немного о долгах. ОСМД как юрлицо может быть ликвидировано по решению суда в случае их возникновения. Так, председатель общественной организации «Союз строителей Донбасса» Наталья Кашкевич в интервью изданию «ЗаVтра» сказала следующее: «Юридическое лицо (которым согласно проекту нового Жилищного кодекса и является ОСМД - ред. ) можно одним договором подвести за долги к продаже с молотка, а 20-40 владельцев квартир слишком дорого и трудно по суду лишить их же жилья. Да и повод ведь надо найти. Надо чтобы эти жильцы миллионные задолженности имели. А юридическому лицу эти миллионные задолженности можно за пару месяцев одним договором организовать». Председатель ОСМД «Мир» говорит, что думал, при такой должности нужно быть хозяйственником, а оказалось, что нужно разбираться и в юридических нюансах. «Нужна очень юридическая помощь. ОСМД не может нанять себе еще и юриста. У нас всего-то в штате работают три человека с зарплатой в тысячу гривен. Может, в райисполкоме нужно создать какой-то отдел… Вот в гортеплосети есть отдел, который должен работать с ОСМД, но мы туда обращались - то у них выборы, то им некогда», - отметил Ю. Швайкевич. А как раз незнание законодательства и юридических тонкостей и может стать еще одной ловушкой для ОСМД. Ведь в проекте нового Жилищного кодекса прописано, что если на протяжении года после вступления его в силу «собственником (совладельцами) не было принято решение о способе управления многоквартирным домом, или если принятые решения собственниками (совладельцами) не отвечают требованиям действующего законодательства и этого кодекса, права и обязанности по принятию решения относительно способа управления многоквартирным домом переходят к органам местного самоуправления, на территории которого размещен этот дом». То есть один неверный шаг - и вашим домом управляет какая-нибудь совсем незнакомая компания, которая напрямую договорилась с вашим горсоветом. Донецкий юрист Виктор Яковлев считает, что для местных органов власти это прекрасная возможность для дерибана денег. Ведь в Донецке давно параллельно с ЖЭКами создали управляющие компании. «В Калининском районе это называется управляющая компания, в Ворошиловском районе это называется служба единого заказчика и так далее. На эту управляющую компанию передали все активы ЖЭКа, а все долги остались там. Причем, жильцам не предоставляют никаких подтверждающих документов, что компания является правонаследником этого жилищно-эксплуатационного объединения, и не заключают с ними договор о том, что берут на себя какие-то обязательства. Учредитель – горисполком. Для них это возможность дерибана денег, аккумулирования всех денег не в бюджете, где контроль за ними, а на счете компании, которая является самостоятельным юридическим лицом», - считает юрист. Компания деньгами на своем счете может распоряжаться по своему усмотрению. Может, например, заказать ремонт у «дружественных и родственных компаний». «Наняли какую-то структуру, захотели ремонт заказать или еще чего-то, раздерибанили эти деньги между своими же компаниями под предлогом благовидных целей, заплатив вдвойне за те же трубы и так далее», - рассказывает о возможных схемах Яковлев. Вопрос с созданием ОСМД государство намерено решить максимум за четыре-пять лет. Так что, доброе начинание в Украине проходит пока в «добровольно-принудительном» порядке. Так когда-то людей загоняли в колхозы. Может быть, государству нужно убрать дуло пистолета от виска жителя многоквартирного дома? Анна Иванова, «ОстроВ».
