Для части украинцев, которые уехали из Крыма, Донецкой и Луганской областей после начала войны в 2014-м, новый виток российской агрессии стал кошмарным дежавю. Многие из них, потеряв свои дома в ОРДЛО, уже потратили 6-8 лет на накопление денег и приобретение собственного жилья на «подконтрольной территории». Ради этого люди работали на нескольких работах, прозябали в съемном жилье. И вот, снова, по тому же кругу! Но теперь ситуация еще и усугубилась - вопрос съемного жилья или приобретения нового стал массовым: к бежавшим от войны представителям трех регионов добавились переселенцы из Харьковской, Запорожской, Херсонской, Николаевской, Черниговской, Сумской и Киевской областей. Некоторые из них уехали от беспредельствующих рашистов, а кто-то лишился дома в ходе боевых действий в феврале-марте, и теперь вынужден искать новую крышу над головой. Насколько это реально теперь, и как большой спрос повлиял на рынок недвижимости в Украине? Цены упали, но купить квартиру в Украине стало сложнее В одной из специализированных фейсбук-групп несколько дней назад автор этих строк обнаружил интересную статистику о продажах недвижимости за май 2022 года. В публикации отмечалось, что старый жилищный фонд продается на 25-30% дешевле, чем до войны, а падение цен на новый жилой фонд достигло 35%. В то же время, средняя стоимость аренды снизилась на 20-30% после начала военного вторжения РФ в Украину. Хотя и остается категория людей, которые не понижали цену. Эксперты объясняют такое снижение цен желанием собственников получить быструю прибыль, но темпы оживания вторичного рынка на данный момент очень медленные. «С приходом полномасштабного вторжения россии на территорию Украины, рынок недвижимости замер! Объяснение здесь простое, у людей нет понимания, насколько долго затянется война в стране. И именно этот фактор останавливает потенциальных клиентов при покупке недвижимости. Рынок первичной недвижимости в Киеве замер, но большинство застройщиков завершают начатые проекты, несмотря на увеличение себестоимости связанных с удорожанием материалов и логистики. Вторичный рынок оживает, но очень медленно. Это обусловлено тем, что нет ажиотажа от покупателей, и продавцы вторичного рынка не готовы снижать цены, и находятся в состоянии ожидания. Есть и такие, что готовы снижать цены на 20-30%, но их крайне мало и это быстрая продажа, для быстрого получения доходов. На данный момент в Киеве изменился и покупатель на вторичном рынке. Если раньше основными клиентами (дальше множественное число) были киевляне для улучшения жилищных условий, то сейчас это вынужденно переселенные люди из Мариуполя, Харькова, Херсона и Одессы», - рассказала «ОстроВу» основательница агентства недвижимости The Yard Яна Рудковская. Еще одной интересной тенденцией на рынке является удешевление так называемой «элитной» недвижимости. Эксперты связывают это с оттоком той части населения, которая могла бы позволить себе приобрести дорогое жилье. «В большинстве своем, недвижимость покупают те, для кого острый вопрос покупки стоял до войны. Инвесторы в недвижимость исчезли, вместе с теми, кто хотел вложиться в стройку. Очень просела в цене «элитка», полагаю, из-за эмиграции», - рассказала «ОстроВу» Юлия Думбровская, агент по операциям с недвижимостью. Покупательская способность украинцев в сфере недвижимости объясняется не только потерей капитала, экономическими проблемами, вызванными войной, но и бюрократическими сложностями, поскольку государственные органы на данный момент работают не в полном объеме. «В первые месяцы войны рынка не было вообще. Аренда зашевелилась только в апреле, тогда же заработала и часть реестров. Но важно понимать, что реестры сейчас не работают на выписку и прописку. Покупатель, в свою очередь, не рискует покупать квартиру, где прописан собственник или члены его семьи. Возникают сложности юридического характера. Кроме того, банковская система расчета до войны была более лояльна к участникам рынка, теперь же она свелась исключительно к гривневым расчетам», - рассказала «ОстроВу» Ирина Рогальская, управляющий брокер Re/Max Central. Однако ожидать, что цены на приобретение нового жилья зафиксируются на нынешней отметке все же не стоит, утверждают специалисты. Виной тому – подорожание материалов строительства и заморозка строительства из-за начала полномасштабной войны. «Анализируя рынок, и регулярно общаясь со специалистами данной сферы, могу сказать, что рынок вторичной недвижимости в будущем останется плюс/минус на уровне довоенного времени. Что касается первичного, то он будет дорожать, ведь большинство застройщиков заморозили строительство, а восстановившие его, будут вынуждены повышать стоимость из-за роста цен на строительные материалы и логистику. Кстати, многие украинские строительные компании покупали материалы в соседней Беларуси, что сейчас стало вообще невозможным. Поэтому они будут вынуждены покупать их у европейских партнеров, что тоже очень повлияет на цену жилья. Из-за столь тяжелого экономического давления застройщики смогут восстановить их с вынужденным поднятием цены на квадратный метр», - рассказала Яна Рудковская, основательница агентства недвижимости The Yard. Аренда квартиры: сколько заплатят переселенцы? Главный вопрос для переселенцев, которые пребывают в поиске жилья: сколько денег придется тратить на аренду? И в этой связи рынок также может быть непредсказуемым: многое зависит от собственников, хотя в общих чертах, большинство нынешних арендодателей приняли факт военных действий на территории Украины и снизили цены. Ситуации, которая была в западных регионах страны, когда цены за обычную квартиру с советским ремонтом достигали неприличных $1000 в месяц, сейчас уже не будет, поскольку у арендаторов из горячих районов есть более широкий выбор городов и областей, в которых можно относительно безопасно жить. «По аренде самая интересная тенденция – это переезд, в связи с улучшением жилищных условий. Например, до войны арендаторы снимали квартиры за 10 тысяч в старом фонде. Сейчас же за эти деньги можно снять в новострое», - рассказала «ОстроВу» агент по операциям с недвижимостью Юлия Думбровская. При этом если люди опасаются покупать новое жилье сейчас, особенно на фоне картинок с телеэкранов с разрушенными новостройками из Бучи, Ирпени или Гостомеля, то рынок аренды пришел в чувства и постепенно стабилизируется. Вероятно, при учете потери жилого фонда на временно оккупированных территориях, спрос будет формировать предложения, даже при том, что много украинцев уехали за рубеж и пытаются построить свою жизнь там. «В настоящее время рынок аренды жилья оживает в отличие от рынка купли/продажи, который сейчас переживает далеко не самые лучшие времена. В первые дни войны эпицентр спроса на аренду на долгосрочный срок из Киева переместился на западную часть страны – Львов, Ужгород, Черновцы, Ивано-Франковск. Но в конце мая в столице возросло количество сделок по аренде жилья, люди начинают возвращаться к полноценной жизни в Киеве. Что касается цен на аренду, то она снизилась от 30 до 50%. Количество подыскивающих себе квартиру в Киеве сейчас составляет половину от общего количества до войны. Цены на аренду премиум жилья также снизились вдвое по сравнению с ценами до 24 февраля», - говорит Яна Рудковская, основательница агентства недвижимости The Yard. От прогнозов лучше воздержаться Несмотря на всеобщий оптимизм, относительно победы Украины в войне против российских оккупантов, эксперты не рискуют прогнозировать, что будет с рынком даже через три месяца. Сколько продлится война на территории Украины – не знает никто, соответственно, и спрогнозировать ситуацию на рынке на данный момент непросто. «Какими будут цены на рынке, даже спустя несколько месяцев, сложно прогнозировать. В конце прошлого года было много прогнозов на первое полугодие 2022 года, но где теперь эти прогнозисты? Со своей стороны, я бы дала собственникам совет: сохранять хорошие взаимоотношения с арендаторами. Если арендаторы адекватные, то идти им на уступки, искать компромисс. Точно также эти отношения должны поддерживаться и со стороны арендатора», - говорит Ирина Рогальская, управляющий брокер Re/Max Central. Но есть и позитивная сторона: пока в Украине действует режим военного положения (пока он длится до 25 августа), цены на аренду недвижимости не должны резко возрасти. А с учетом того, что, как правило, договор на аренду подписывается сроком на один год, переселенцы смогут рассчитать свои финансовые возможности на ближайшее время. Тем более, что можно оформить финансовую помощь не только от украинского правительства (которая теперь почти в пять раз выше, чем во времена 2014-2015 годов), но и от разных международных организаций, таких как ООН и Unicef. «Пока мы не можем прогнозировать ценовую политику на аренду жилья в будущем, но могу сказать точно, что на период военного положения цена на аренду увеличиваться не будет. Как только военное время пройдет, цены вернутся к тем, которые были до войны. Но если даже ситуация стабилизируется, цены не будут расти, ведь в столице они и так достигли европейского уровня», - говорит Яна Рудковская, основательница агентства недвижимости The Yard. Каждому украинцу стоит помнить, что свобода сегодня имеет высокую цену. Каждый день за свободное будущее нашей страны погибают украинские военные, а жизнь в оккупации крайне опасна. Рано или поздно, все украинские города будут возвращены под украинскую юрисдикцию и уровень жизни там существенно повысится. Но пока вы остаетесь под оккупацией, вы продолжаете рисковать жизнью и здоровьем. Главное преимущество Украины над российской ордой заключается в человечности. Даже если вы боитесь, что снять жилье будет проблематично и дорого, стоит помнить, что очень много людей в Украине готовы протянуть руку помощь, войти в ваше положение и помочь найти выход. Даниил Вереитин, «ОстроВ»
