Ипотечная программа "єОселя": шанс на жилье, который не всем по карману

Переселенец из Мариуполя Михаил уже несколько лет живет и работает в Киеве в IT-сфере. Несмотря на достаточно высокую зарплату (3-4 тысячи долларов), накопить на собственное жилище у него не получается.

"Проще снимать жилье, платить около 20 тысяч гривен в месяц и спокойно жить на оставшиеся деньги. Сколько бы ни старался, не получалось накопить на жилье. Отложу 10 тысяч долларов – и то в путешествие поеду (до полномасштабной войны), то новую технику нужно купить, то родителям помочь. Когда услышал про программу "єОселя", отнесся к ней со скепсисом, так как не доверяю украинским кредитам. Но сейчас, когда есть много успешных кейсов, активно занялся поиском жилья по программе", – рассказал он "ОстроВу".

Программа доступного кредитования жилья "єОселя" стартовала в Украине осенью 2022 года. Тогда она была доступна исключительно для кадровых военнослужащих, медработников, педагогов и ученых. Но с августа 2023 года программу расширили на ветеранов войны и членов их семей, переселенцев и других граждан, у которых нет своего жилья.

Главная особенность программы – это возможность приобрести жилье в ипотеку под 3-7% сроком на 20 лет с минимальным взносом 20%. Подобных условий еще никогда не было на ипотечном рынке Украины, поэтому неудивительно, что программа пользуется популярностью.

"Несмотря на сложную геополитическую ситуацию, рынок жилья в Украине восстанавливается и заметно вырос, по сравнению с 2022 годом... Движком рынка недвижимости стало ипотечное кредитование "єОселя". Государственная программа активно стимулирует украинцев к покупке квартир не только на вторичном и первичном рынках, но и у застройщиков", – отмечают в агентстве недвижимости DodomU.

Несмотря на заманчивую процентную ставку и срок погашения, ипотечная программа "єОселя" имеет ряд особенностей и ограничений.

Ее условия

Программа "єОселя" распространяется на определенные типы жилья, определенную площадь и определенный срок ввода в эксплуатацию.

Основные условия программы "єОселя":

- ставка на весь срок кредита – 3% или 7%,

- максимальный срок кредита – 20 лет,

- минимальный первоначальный взнос – 20%.

Кредит можно оформить в следующих банках (список постоянно расширяется):

1) "Ощадбанк",

2) "Приватбанк",

3) "Глобус Банк",

4) "Укргазбанк",

5) "Sky Bank",

6) "Укрексімбанк",

7) "Sense Bank",

8) "Банк Кредит Дніпро".

 Кто может принять участие:

- граждане Украины;

- от 18 лет на дату оформления кредита и до 70 лет на дату погашения;

- платежеспособные;

- нет в собственности недвижимости или ее площадь не более 52,5 кв м на одного человека +21 кв м на каждого следующего члена семьи (жилье на временно оккупированных территориях во внимание не принимается);

- не получали компенсацию на жилье от органов государственной или местной власти;

- не получали помощь как семья погибших Защитников Украины;

- не находитесь под санкциями, не имеете судимостей за преступления против основ национальной безопасности Украины и не являетесь членом семьи или наследником таких лиц;

- у вас и других членов семьи нет действующих договоров ипотеки или уже выплаченной ипотеки.

Кредит под 3% могут взять:

1) военнослужащие ВСУ по контракту, сотрудники СБУ, Службы внешней разведки Главного управления разведки Минобороны, Национальной гвардии, Госпогранслужбы, полицейские и другие силовики;

2) медицинские работники – специалисты и профессионалы учреждений здравоохранения государственной и коммунальной формы собственности;

3) педагогические работники учебных заведений государственной и коммунальной формы собственности;

4) научные и научно-педагогические работники учебных заведений и научных учреждений государственной или коммунальной формы собственности.

Под 7% на участие в программе могут претендовать:

1) ветераны войны и члены их семей;

2) участники боевых действий;

3) лица с инвалидностью в результате войны;

4) семьи погибших (умерших) ветеранов войны, а также семьи погибших (умерших) защитников и защитниц Украины;

5) внутренне перемещенные лица;

4) другие граждане Украины, не имеющие собственного жилья или в собственности которых менее 52,5 кв. м для семьи из одного лица и дополнительно 21 кв. м – на каждого следующего члена семьи (жилье на временно оккупированных территориях во внимание не принимается).

Существуют требования по возрасту жилья, которое можно взять в ипотеку по программе"єОселя".

Для военнослужащих по контракту и силовиков, медиков, педагогов, ученых и ветеранов доступна ипотека на частный дом, таунхаус или квартиру в строящемся доме не старше 10 лет. Для всех остальных категорий – частный дом, таунхаус, квартира в строящемся здании не старше 3 лет.

Если человек захочет приобрести строящееся жилье, он сможет это сделать только у застройщиков, аккредитованных банками-участниками программы (списки таких застройщиков публикуют банки). В рамках программы допускается кредитование исключительно по таким моделям финансирования, когда покупатель становится владельцем имущественных прав на строящееся жилье при оформлении кредита.

Например, семья из трех человек может получить кредит на покупку дома площадью до 104,5 кв. метров.

Семья из двух человек может получить кредит на покупку квартиры площадью до 73,5 кв. метров.

Но это не означает, что нельзя купить жилье, которое по площади превосходит нормативное значение. Избыточную стоимость можно покрыть самостоятельно при первом взносе.

Кроме того, есть ограничения по стоимости жилья, на которое выделяется ипотека.

Цена не может превышать среднюю стоимость жилья по регионам Украины, определенную Минрегионом, умноженную на соответствующие коэффициенты:

1) 2 - для Киева, Днепра, Львова, Одессы, Харькова и областных центров, населенных пунктов на расстоянии до 15 км от областных центров и Киева, населенных пунктов численностью более 300 тыс. человек;

2) 1,75 - для населенных пунктов численностью до 300 тыс. человек.

Если стоимость 1 квадратного метра жилья выбранной квартиры превышает предельную, разницу необходимо уплатить за счет первого взноса.

По состоянию на начало 2024 года средняя стоимость квадратного метра в Киеве составила 24 883 грн, в Донецкой области – 22 362 грн, в Луганской – 20 423 грн.

Например, вы решили купить квартиру в Кропивницком. Средняя стоимость квадратного метра жилья в Кировоградской области – 18 095 грн (наименьшая стоимость по Украине). Умножаем эту усредненную стоимость на коэффициент для областных центров (2). Следовательно, стоимость 1 квадратного метра жилья по программе "єОселя" не должна превышать 36 190 грн.

Таким образом, семья из двух человек в Кропивницком может претендовать на ипотеку в размере 2,6 млн грн (73,5 кв. метров умножаем на 36 190 грн). Если жилье будет стоить 3,5 млн грн, то разницу в 0,9 млн грн покупатели должны будут доплатить при первом взносе. В итоге первый взнос составит 1,48 млн грн (20% первоначального взноса от 2,9 млн грн плюс 0,9 млн грн).

Если оформлять ипотеку под 7% на 20 лет, то ежемесячный платеж для такой семьи составит 21 152 грн.

Кстати, некоторые областные военные администрации в рамках региональных программ компенсируют процентную ставку для определенных категорий украинцев. Например, Закарпатская ОВА компенсирует процентную ставку военным ВСУ, служащим по контракту, а Николаевская – частично возмещает выплаты по ипотеке военнослужащим, которые находились в плену.

Кроме того, нужно учесть обязательные дополнительные платежи для заключения договора, которые отличаются в разных банках. Например, в Sense Bank:

1) страхование недвижимости (ежегодно) – 0,25% стоимости недвижимости,

2) комиссия за выдачу кредита (разово) – 1% от суммы кредита,

3) услуги нотариуса (разово) – 7 тыс. грн (ориентировочно),

4) оценка недвижимости (разово) – 3 тыс. грн (ориентировочно),

5) Пенсионный фонд (разово) – 1% от стоимости недвижимости.

Если вы пользуетесь услугами риелтора, то это может стоить дополнительно 3-5% от сделки.

Таким образом, дополнительные платежи могут составить в районе 100 тысяч грн.

Подать заявку на участие в программе можно через приложение "Дія". В разделе "Услуги" выбрать "єОселя" и далее заполнить заявку, где нужно будет внести данные о себе и членах семьи, о жилье, которым владеете (если такое есть), ведомости о доходах, стоимости будущего жилья и где оно размещено. Далее – выбрать банки, с которыми планируете работать по кредиту (можно сразу несколько или все).

После этого заявка поступит в выбранные банки и в течение суток вы получите от них предложения (или отказ). Далее можно выбрать самое выгодное предложение и подать более расширенную заявку в банк. Финальный ответ после проверки всех документов может прийти через несколько дней или даже месяцев.

Не так давно Верховная Рада разрешила украинцам, которые из-за войны потеряли жилье, использовать сертификат "єВідновлення" для покупки жилья по программе "єОселя".

"Например, вы получили жилищный сертификат "єВідновлення" за уничтоженное жилье на 2 миллиона гривень, а квартира, которую хотите приобрести, стоит 3 миллиона. Раньше нужно было сразу доплатить из собственных средств или выбрать более дешевое жилье. Теперь часть суммы сделки можно покрыть сертификатом "єВідновлення", а на остальное взять кредит по программе "єОселя", – пояснил глава Минцифры Михаил Федоров.

Программа пользуется популярностью. Так, по данным Министерства экономики, с начала 2024 года по программе "єОселя" украинцы взяли кредиты на приобретение почти 2 300 квартир и 50 частных домов. Каждый четвертый кредит – на жилье первой продажи. Общая сумма выданных ипотечных кредитов за 2024 год составляет почти 4 млрд грн.

В экономическом ведомстве отмечают, что с начала действия программы кредиты уже получили 8670 семей на 13,3 млрд гривен.

"Треть из них взяли кредиты по условиям массовой ипотеки – под 7%, что доступно для всех украинцев, не имеющих собственного жилья или нуждающихся в улучшении жилищных условий. Каждый четвертый из тех, кто получил кредит с начала этого года, приобрел жилье так называемой первой продажи – готовое или уже строящееся. Это оказывает положительное влияние на сферу жилищного строительства и смежных отраслей, стимулируя их развитие", – отметила заместитель министра экономики Украины Надежда Бигун.

Минусы и подводные камни

Один из явных минусов ипотечной программы "єОселя", согласно мнению экспертов, заключается в том, что выплаты осуществляются в гривне на банковский счет. Продавцы квартир часто указывают стоимость в долларах и предпочитают получить полную сумму в иностранной валюте наличными, а не в гривне на свой банковский счет. Это препятствует продажам по ипотеке, являясь наиболее распространенной причиной отказов продавцов. Хотя в последнее время число предложений по программе "єОселя" все же растет.

Переселенец Михаил отмечает, что наиболее интересные и "горячие" варианты продаются за наличные доллары, и продавцы неохотно соглашаются на программу "єОселя".

Один риелторов предложил ему доплатить сверху 5 тысяч долларов, чтобы убедить владельца продать жилье по программе.

"Это выглядело как что-то незаконное, как какая-то взятка. Была хорошая квартира в "Варшавском микрорайоне" в Киеве, ее продавали за 65 тысяч долларов, но владелец хотел наличные доллары, так как он уезжал за границу. Мой риелтор с ним связался, но тот наотрез отказывался от гривень на банковский счет. Спустя несколько дней он все же смягчил свою позицию, но предупредил, что в таком случае продаст квартиру за 70 тысяч. Лишние пять тысяч долларов он потребовал в качестве компенсации за комиссии, которые заплатит, чтобы поменять гривни на наличные доллары. Конечно, я отказался", – рассказал он.

Еще одно существенное ограничение программы "єОселя" состоит в том, что можно выбирать жилье, которому не более трех лет (для ипотеки под 7%). Даже если дом был сдан три года и один месяц назад, банк не согласится оформить ипотеку. Люди массово жалуются на такие несправедливые нюансы программы в профильных группах в соцсетях.

"Не дали купить квартиру в доме, которому три года и два месяца, банк автоматически отказал, никакие уговоры не подействовали. Предлагали заплатить больший взнос, но все попытки не увенчались успехом. Пришлось искать более молодое жилье", – пишет в Facebook Маша Л.

Кроме того, банки выдают кредит не на реальную стоимость квартиры, а оценочную. И в данном случае оценку жилья проводит только аккредитованный банком специалист. Как правило, он оценивает квартиру без учета ремонта, мебели и техники, которую оставляет продавец. Например, если квартира с ремонтом и техникой продается за 80 тысяч долларов, то, скорее всего, банк оценит ее на 20-30% меньше. Соответственно, он даст кредит только на 60-65 тысяч долларов, а разницу придется доплатить в полном объеме при первом взносе.

Поэтому, отмечают риелторы, по программе "єОселя" выгоднее покупать жилье без ремонта. Об этом говорят и потенциальные участники программы.

"Мы обратились к киевскому риелтору с просьбой подыскать варианты двухкомнатных квартир в черте города по минимальной стоимости. Он сразу предупредил, что квартира без ремонта (от застройщика) будет стоить 50-70 тысяч долларов в зависимости от района, и на эту сумму можно подавать в банк за кредитом. С ремонтом такое же жилье будет стоить в районе 100 тысяч долларов и выше, но официальная оценка жилья все равно будет в районе 50-70 тысяч, максимум можно будет договориться накинуть процентов 10, не больше. Так что, когда говорят, что нужно только 20% для первого взноса, это не так. Или готовьте большую сумму денег, или соглашайтесь на ремонт с нуля", – отметила дизайнер из Мелитополя Юлия, которая уже несколько лет живет в столице.

Девушка рассказала "ОстроВу" про еще один недостаток программы (его часто замалчивают): далеко не всегда банк соглашается выдавать кредит по программе "єОселя". Причины могут быть разные – от старых просрочек по другим кредитам (так называемая плохая кредитная история) до низкого уровня дохода. Кроме того, очень часто банки завышают первоначальный взнос до 40% и выше.

"Нашим хорошим друзьям, тоже переселенцам из Мелитополя, "Ощадбанк" и "Приватбанк" отказали в ипотеке без объяснения причины. Хотя и муж, и жена официально работают. Один из сотрудников банка пояснил, что их официальный доход недостаточный для покупки квартиры. Он также посоветовал обратиться позже, попросить меньшую сумму кредита и подготовить первый взнос в сумме хотя бы 30%. Когда они стали обращаться за советом к риелторам, те лишь развели руками, и сказали, что это распространенная проблема. Банк может отказать, если у вас когда-то были просрочки по кредитам, если у вас низкая официальная зарплата, плохая кредитная история, есть другие кредиты и так далее. Банк может отказать без объяснения причины или выставить дополнительные финансовые условия", – отметила она.

С этими "подводными камнями" столкнулся и переселенец из Мариуполя Михаил. Обо всех этих особенностях его предупредил риелтор, который специализируется на продаже жилья по программе "єОселя".

"Предложений с каждым днем ставится все больше – это плюс. Цены немного пошли вверх – это минус (как для покупателя). В моем случае дополнительные расходы и низкая оценочная стоимость жилья особой роли не играют. Я накопил деньги на увеличенный первый взнос. Но в целом нужно быть очень внимательным, потому что заявленная стоимость жилья в итоге может существенно вырасти, поэтому я бы советовал иметь в запасе несколько тысяч долларов. Это как с ремонтом – не обращайте внимание на финальный расчёт, всегда придется доплачивать сверху", – обозначил он.