Сколько бы ни желал человек благ, главнейшим из них остается собственное жилье. Главнейшим, и, как выясняется, по-прежнему самым проблемным. Получив задание редакции исследовать первичный рынок Донецка на предмет приобретения новой квартиры, мы воодушевились и приосанились. Нам как-то сразу стало приятно - по принципу «Не разменяете сто долларов? Нет, но спасибо за комплимент!». Входить в образ новоселов предстояло быстро, а своего опыта у нас не было. Значит, требовался чужой. Поэтому первым делом мы решили найти настоящих новоселов среди своих друзей и знакомых. Таковых оказалось восемь – то есть не всего 8 человек, а пять семей (три - с детьми), два перспективных холостяка и одна «невеста с местом», разведенная барышня в полном расцвете сил. Результатом работы с этой фокус-группой стала информация немного в стиле ретро - большинство наших респондентов купили квартиры до кризиса, и только оба холостяка, спасая накопленный капитал для будущего семейного счастья, вложились в новострои соответственно весной и летом этого года. Впрочем, с такими данными начинать входить в тему даже лучше, ведь речь идет о вечных ценностях, а знания о них со временем становятся только весомее. Тем более, по ходу у нас оформилась еще и так называемая «группа поддержки» - человек десять потенциально желающих купить новые квартиры, но не понимающих, как это сделать сегодня, когда нет ипотеки (деньги у людей есть, но вложены в бизнес, забирать жалко), зато налицо какие-то противоречивые кризисные тенденции, которыми, конечно же, нужно воспользоваться в своих целях, но только непонятно как. Условно этих людей тоже можно считать игроками потребительского квартирного рынка, потому что периодически они «интересуются» - обзванивают отделы продаж строительных компаний Донецка и анализируют полученные данные, чтобы подшить их к уже имеющимся сведениям, из которых по-прежнему ничего не ясно – покупать-не покупать, что покупать, где, когда и главное, почем. Как мы вскоре поняли, эти хаотичные и бессмысленные движения сомневающегося народа на языке риэлторов и застройщиков называются - «отложенный спрос». В социальной сети нашлась, кстати, и еще одна покупательница квартиры в новом доме. Но она оказалась без группы и без, собственно, квартиры. То есть квартиры еще не было, когда она ее уже купила, а потом кризис… Но это отдельная история, как раз для сегодняшнего разговора. Из такого вот хаоса нам предстояло создать гармоничную и полезную для читателей картину. Выводы делались в контексте трех главных приоритетов: гарантии безопасности, качество, цена. Естественно, эта картина была бы неполной без информации от самих застройщиков, каковых в Донецке к нашему удивлению оказалось (даже с поправкой на кризис) не так уж и много. Честно говоря – единицы, но, вполне вероятно, что кого-то мы упустили. Возможно, некоторые строительные компании сегодня просто не заметны невооруженным глазом. Но были и такие, которые отказались вступить с нами в диалог. Их тоже можно понять. С поправкой. Из первых рук Первое, что мы для себя поняли однозначно – во все времена найдутся люди, которые хотят жить в совершенно новом доме. Хотя бы просто потому, что новые стены не омрачены чужой историей и чужим фэн-шуем. Впрочем, одна из наших собеседниц призналась, что всю жизнь мечтала мечтала смотреть на Донецк с высоты птичьего полета, а таких высоких домов в нашем городе раньше просто не строили. Второе. Всегда найдутся люди, которые протянут желающим руку помощи и предложат им эти самые новые стены купить. Сегодня новое жилье продается «из первых рук» самими застройщиками (очень, кстати, любезно с их стороны, что избавили простых журналистов от необходимости разбираться со всякими риэлторскими схемами). Обычным для таких сделок механизмом (и единственным легитимным с 2004 года) является продажа недвижимости через создание ФФС – фондов финансирования строительства, которые закрепляют гарантии покупателям резервными средствами самих застройщиков. Нечастые в нашем городе, но все-таки имеющие место быть строительные аферы, как правило, проворачивались через другие, незаконные схемы, и потенциальный покупатель, по идее, должен первым делом интересоваться именно источниками финансирования застройщика, у которого он приобретает жилье. Вроде бы все просто, но… Кризис внес серьезные поправки в систему финансового жизнеобеспечения строительных компаний. И об этом следует знать в первую очередь. «Рыбу жарьте, рыба будет» Светлана – та самая покупательница несуществующей квартиры в несуществующем доме. То есть на сегодня в доме, который присмотрела Светлана, построено всего 10 этажей. Ее двухкомнатная квартира – на 16-м. Притока денег от покупателей больше нет, стройка остановлена, руководство компании разводит руками и просит войти в положение. Светлана как раз «в положении» – к рождению ребенка она планировала уже въехать в новую квартиру. Но сегодня ее семья вынуждена очень недешево снимать жилье. Светлана пока не хочет обращаться в суд, потому что надеется «по-хорошему» вернуть деньги путем переговоров. Банкротство компании ей, как она считает, невыгодно, потому что в этом случае претензии предъявят все вкладчики, а на всех никакой компенсации не хватит. На вопрос о том, будет ли Светлана продолжать поиски на первичном рынке, если получит назад свои деньги, у нее пока нет однозначного ответа. То, что «жилье на бумаге» покупать сегодня совершенно бессмысленно - ей понятно, но если в ближайшей перспективе средств для покупки уже готовой квартиры в новострое у нее не появится, потом такие квартиры будут стоить на вес золота. Ведь новых домов в Донецке практически не строится, а в тех, что имеются сегодня, выбора (особенно одно- и двухкомнатных квартир, которые всегда продаются первыми) скоро уже тоже не будет. Случай Светланы далеко не частный. Ни она сама, ни, наверное, строительная компания, которой она заплатила деньги, в общем не виноваты в том, что дом не строится по сей день и неизвестно, будет ли достроен вообще. Дело в том, что злополучный кризис даже институт ФФС сделал НЕБЕЗОПАСНЫМ для покупателей - ведь они покупают НЕДОСТРОЕННОЕ жилье. Популярная раньше и очень выгодная для обеих сторон форвардная сделка, когда строители продают еще строящийся дом дешевле, чем готовый, а покупатели готовы ждать окончания строительства и радостно наблюдать за растущей ценой их квартиры, перестала быть безрисковой. Резервный фонд застройщика в размере 10% от стоимости дома не является сегодня гарантией ничего. В прошлом году одна донецкая строительная компания поздравляла жителей города «антикризисным» радиороликом, стилизованным под мультик «Простоквашино»: «А давайте встречать Новый год дома!» «Давайте, только дома у нас нет. Говорил я Шарику – покупай готовую квартиру, а он взял и недостроенную купил. Будем теперь на улице жить». Кроме шуток, это была попытка предупредить потенциальных покупателей о грозивших им рисках. Автор послания – Ассоциация «САД» - вообще сняла с продажи недостроенные дома, и вот уже больше года принципиально предлагает только готовые квартиры. Но на самом деле похвастаться запасом готового жилья, да еще на выбор, кроме «САДа», может только еще один крупный застройщик Донецка – «ДИСК». Остальные варианты в той или иной степени рискованны, и требуют очень (ОЧЕНЬ!) взвешенного подхода к принятию решения - даже если вы не собираетесь жить в купленной квартире, а просто спасаете свои деньги от инфляции, колебаний курса и прочих прелестей экономического бардака. В многочисленных инструкциях по выбору первичного жилья мы первым делом читали о необходимости уточнять репутацию застройщиков и историю выполнения ими своих обязательств. Кризис откорректировал пункт имиджа со свойственной ему жестокостью, изрядно подпортив «лицо» самых уважаемых и до сих пор стабильных компаний. Главный вопрос, который стоял перед нами – у кого покупать, решился крайне радикально, что значительно сузило зону поиска. Своя рубашка все-таки ближе к телу, поэтому первое правило, которое мы для себя вывели, звучит просто, но исчерпывающе: Даже если риск составляет 0,01% - не рисковать! Сначала построить, а потом продать — вот новый закон выживания застройщиков в условиях кризиса. Неудивительно, что в лидерах нашего своеобразного рейтинга оказались сегодня компании, которые предлагают дончанам только готовое жилье уже с ключами и документами. Но как быть уверенными в том, что присмотренная вами квартира будет радовать вас не только гарантиями того, что вы ее получите? Как правильно подобрать ключи к той двери, за которыми открывается беспроблемное будущее в новую жизнь в новой квартире. Мы будем жить теперь по новому Наших знаний снова оказалось мало. Например, есть ли вообще в нынешних новостроях двери, чтобы открыть их своими ключами в первый же день приобретения квартиры – уже пришлось уточнять. Итак, что же все-таки в новой квартире есть? Все-таки входные двери – обязательно, второй вопрос – их техническая характеристика и внешний вид. Бывает, что они вполне приемлемого качества, приглядны и практичны как на период ремонта (который у некоторых новоселов занимает от двух месяцев до полугода, а нерадивые строители далеко не всегда аккуратны с хозяйским добром, могут и поцарапать), так и после. Из наших респондентов-новоселов половина меняла двери по причине их изначальной убогости, еще двое – из-за халатности ремонтной бригады, остальные до сих пор довольствуются теми ключами, что получили, просто перекодировали замок с рабочего режима на режим «для жизни». Подробности спрашивайте у застройщиков, для нас это уже эмпирии. Обычно в квартирах предусмотрены также стеклопакеты и радиаторы, их качество тоже зависит от ответственности компании-застройщика. Например, в некоторых новостройках Донецка стеклят только те квартиры, которые уже куплены. Остальные зимуют с зияющими оконными проемами. Если вы затеяли ремонт, а соседей наверху у вас пока не появилось, то с вашего потолка на свежепоклеенные или выкрашенные стены неизбежно побегут «вешние воды» от стаявшего в той квартире снега. Ремонт, как вы уже поняли - таки да, неминуем. Застройщики считают, что жилец вправе сам регулировать свое жизненное пространство, поэтому квартиры сдаются с так называемой «свободной» планировкой» - вместо несущих стен конструкция дома стоит на практичных «колоннах», которые занимают мало места и позволяют из любого количества квадратных метров «нарезать» столько комнат, сколько требуется. У одного нашего новосела (холостяка) - студия на 120 квадратов, второй на этой же площади умудрился для своей пока еще небольшой семьи сделать целых пять комнат – «на вырост». Все зависит от удачности типовых планировок здания, разводки труб, количества окон в квартире и профессионализма дизайнера. Сам ремонт, по разным подсчетам, обходится от трети стоимости квартиры до бесконечности – вопрос ваших амбиций и честности бригады. В любом случае, демонтаж «лишних» стен, труб и однотипной сантехники при индивидуальной планировке стоил бы лишних денег. Так что из сдаваемых «удобств», как правило – разводка под коммуникации, стяжка полов, окна, двери, радиаторы, а также индивидуальные счетчики. Опять же – спрашивайте! Конечно, многие новоселы были бы не против переехать в квартиру с уже готовым ремонтом. Но проектное оформление интерьеров – согласитесь, все-таки дело вкуса. А для строительных компаний - и привлечения дополнительных творческих и финансовых ресурсов. Правда, в прошлом году один из застройщиков Донецка не поскупился на создание «шоу-румов» - демонстрационных квартир с авторским дизайном, которые сначала были представлены на обозрение широкой публике, а потом, говорят, проданы с аукциона. Но даже для самых сильных застройщиков подобная практика сегодня – «баловство», поэтому в течение ближайших кризисных лет о предложениях квартир с более-менее приличной отделкой пока придется забыть. Это что касается собственно квартир. Но качество подъезда и самого дома тоже должно интересовать новоселов. Например, в подъезде - грузовой и пассажирский лифты, казалось бы - красота! Но не тут-то было. Частая практика застройщиков - не включать лифты в домах, которые заселены меньше чем на 75%. Дескать, пока идут ремонты, грузчики испортят кабины, перевозя мебель и стройматериалы. Сами-то вы на свой 20-й этаж будете подниматься хотя бы бесплатно, а вот ваши рабочие с мешками обязательно потребуют «копытных». Есть варианты, когда дом в принципе достроен, но в эксплуатацию по разным причинам не введен. Надо понимать, что в этом случае дом не будет официально подключен к коммуникациям, и решать эту проблему вам тоже придутся индивидуально. Еще вопрос. А почему же ваш дом до сих пор не введен в эксплуатацию, хотя считается жилым, продан процентов на 95, и даже отопление на подъезд пробил мужественный сосед со второго этажа - через Иван Иваныча, совместный со всеми жильцами гастроном и личный инфаркт? Не поленитесь изначально потребовать у застройщика проектную документацию. Бывает такое, что имеется разрешение на строительство всего 17-ти этажей, а дом вымахал на все 24. Госкомиссии потребуется несколько лет жизни – в том числе и вашей, чтобы убедиться в том, что столь стремительный рост в высоту при отсутствии соответствующих расчетов конструктива не угрожает вашей общей с чиновниками безопасности. За кампанию Сергей вернулся в Донецк из Киева больше двух лет назад. Время аренды съемной квартиры подходило к концу, а искать другую в столице уже не имело смысла: от бабушки ему досталась трехкомнатная квартира в старой донецкой «панельке». Но - в хорошем районе. Но – в «панельке». Жить – хорошо, а хорошо жить – еще лучше. Поэтому вопрос – «юзать» наследство самим или попробовать изменить жизнь и ее качество, воспользовавшись тем, что в Донецке цена на первичку на тот момент была дешевле, чем на жилье б/у - семья Сергея решила в пользу престижного новостроя. Не торгуясь, он продал «панельку», чтобы тут же отнести деньги застройщику. Дом особо не выбирали, главным критерием было место – тоже в центральном районе, цена – дорого, но по сравнению с Киевом терпимо, и факт достроенности – тогда все в основном покупали «с котлована», но Сергею ждать было некогда. Вообще-то, признается Сергей, к принятию решения его подтолкнули друзья, которые купили квартиру в этом доме немного раньше и уже ее отремонтировали. Дескать, вместе веселее, да и ремонт Сергею обойдется дешевле – строители «за кампанию» хорошо уступают, а пока пусть «киевляне» поживут у них. Веселее – это аргумент! Сергей и его друзья «веселятся» вместе уже третий год – их дом одиноким памятником самому себе выстроен посреди «сталинского» квартала, где жилье – еще, может, и так себе, но вот коммуникации…В сталинские времена высоток не строили, и когда перед водопроводом-ветераном поставлена задача качать воду на 14-й этаж, где живет Сергей, он как бы бастует. Не хочет водопровод надрываться, требует уважать старость. Поэтому вода у наших новоселов в бо-о-ольшом почете. Вскрытие покажет… Технологии и инфраструктура дома – это отдельная песня. Не всегда легко найти строительную компанию, которая применяет современные технологии и выполняет работы с надлежащим качеством. Эксперты посчитали, что в первый год эксплуатации здания выявляется до 10 % всех недостатков, во второй - до 20. В течение следующих пяти лет кривая брака медленно ползет вниз. Но каково существовать целых пять лет в халтурно сляпанном доме? Тем более, если через десять он вообще тупо потребует капитального ремонта. Еще хорошо, если по мере «обживания» не возникает непредвиденных проблем с парковкой, мусорниками и социальной завистью жителей соседних «бюджетных» домов. Любая высотка посреди густонаселенного квартала – занозистое бревно в глазу общественности. Тут вам и инициативные группы пенсионеров, и происки местных автомобильных рэкетиров, и забастовки коммунальных дворников. Компании, которые заботятся о своей репутации, обычно создают структуру, которая вопросы жизнеобеспечения домов берет на себя - то есть частный ЖЭК с трезвыми сантехниками и инициативными менеджерами по благоустройству чего бы то ни было. Грубо говоря, вы в лицо знаете человека, который отвечает за ваши проблемы, если они возникают, а в свободное от ваших проблем время он занимается тем, чтобы такие проблемы не возникали в принципе. Это приятно, но в наше время, увы, не каждый застройщик возьмет себе на баланс лишний «геморрой» - частные ЖЭКи в нашей стране, увы, пока еще нерентабельны. Итак, правило второе: При покупке квартиры в новострое - вредничайте! Составьте анкету «проблемных» пунктов и не стесняйтесь допросить с пристрастием не только менеджеров компании, но и людей, которые уже живут в домах, построенных этой компанией. Не ждите проблем - задавайте вопросы! Итак, выбрали застройщика, объект, пообщались с жильцами и соседями. Пришло время поговорить о главном – о цене. Путем банального телефонного обзвона отделов продаж мы выяснили: сегодня в городе она варьируется от 5 до 11 тыс. грн. за квадратный метр. Разница существенная. Давайте посмотрим, из чего она складывается и какие, в конечном счете, предложения следует принимать всерьез. Каждый застройщик желает взять… …Побольше. А как же? Производитель всегда хочет много – это бизнес. Но получает столько, сколько готов дать потребитель – это рынок. С наступлением кризиса эти истины стали особенно очевидны. Мы уже понимаем, что квартиры, которые не имеют перспективы быть в ближайшее время достроенными, сегодня не стоят ничего - по сути, они воздух. Поэтому, какие бы акции и распродажи ни объявлялись, сколько бы за «воздух» ни просили – хоть 2 гривни, такие инвестиции можно считать чистой воды благотворительностью в адрес терпящих бедствие застройщиков. С другой стороны, те компании, которые не остановили производство и сумели в условиях кризиса сформировать реальные предложения, пользующиеся спросом – им ведь такая удача не сама на голову свалилась. Возможность достраивать объекты в нынешних условиях означает принять на себя весь огонь долговых обязательств по старым кредитам, «выбивание» кредитов новых, извлечение собственных резервных средств, сокращение персонала и возрастание нагрузки на оставшихся сотрудников, рост цен на стройматериалы, абсолютное бездействие со стороны правительства и постоянное брюзжание обывателей, которые безусловно считают, что застройщик просто обязан сделать цены дешевле. Честно говоря, мы и сами были уверены, что по мере активизации кризиса цены на рынке упадут раза в три. Об этом не говорил и не писал только ленивый. Но до сих пор ничего такого не произошло, а почему? Очевидно, что если выживший и продолжающий работать застройщик не опускает цену, значит, она дошла до того предела, ниже которого начинаются убытки. И если он радостно припустится навстречу покупателю, значит, разделит судьбу большинства и погибнет. В одной из донецкий компаний нам на пальцах объяснили: если раньше кредитные займы обслуживали шесть одновременно строящихся объектов, то теперь – только один. То есть денежная нагрузка на квадратный метр только от ежемесячных процентов по кредиту выросла в пять раз и составляет сегодня порядка 20-30% стоимости. Это если кредит был в гривне. А если в долларах? Тогда долги компании увеличиваются еще почти в 2 раза. Потребитель сегодня, конечно же, пытается диктовать свои условия – до тех пор, пока есть выбор, проблемы застройщиков его мало волнуют. Поэтому строителям приходится гибко балансировать на грани рентабельности, то замораживая цены в гривне на фоне растущего доллара, то предлагая рассрочки, то увеличивая количество бесплатных сервисов – начиная от оформления документов и заканчивая предоставлением дизайнерских проектов планировок. Свой среди чужих Второй вопрос, как долго потребитель будет на «коне» - с приятными во всех отношениях скидками и преференциями? Сегодня в донецких новостроях уже практически не осталось одно- и двухкомнатных квартир. В год кризиса они были самыми доступными и потому - самыми востребованными. Новых предложений в ближайшее время будет раз-два и обчелся – мы все наблюдаем, как тяжело продвигается работа на самых «живых» стройках Донецка. По самым оптимистичным прогнозам, в будущем году общими усилиями в эксплуатацию введутся максимум две-три высотки. О перспективной динамике говорить не приходится – срок строительства дома составляет в среднем два года, и поскольку в 2009 году ни одного нового объекта в городе заложено не было, то в 2011-м каждая новая квартира станет уникальной. Риэлторы в один голос прогнозируют тотальный дефицит готового жилья уже в начале будущего года. Откуда в такой ситуации взяться тенденции к снижению цены? Ее и нет. Цена уже сегодня подросла, и естественно, что тот, кто выставит предложение в отсутствии конкуренции, дальше будет диктовать максимальные цены. Насколько максимальные? Давайте прикинем. Сегодня большинство домов на завершающей или завершившейся стадии строительства продается все-таки по старой – докризисной - себестоимости с минимальной для застройщиков рентабельностью, которая едва погашает кредитную нагрузку. О сверхприбылях (если они и были когда-то где-нибудь в столицах), в городе Донецке никто не упоминает. Не до жиру. Но если речь пойдет о жилых домах, возведенных непосредственно в кризис, то во сколько застройщик оценит готовые квартиры с учетом того, что себестоимость выросла в разы, и на львиную ее часть изначально претендует банк с новыми условиями по кредитам под 30% годовых? Даже если оживут «недострои», на которые в любом случае все это время аккуратно капали проценты по старым кредитам, на «дешево» рассчитывать не приходится. А кто компенсирует «кризисные» затраты? Конечно же, потребитель, за которым, заметим, сегодня тоже не никто стоит, даже банки со спасительной ипотекой. О бедном клиенте замолвите слово… Это Донецк – город контрастов. Ничего не поделаешь. Потенциальные клиенты, способные оценить преимущества новостроя, иногда еще мало состоятельны. Мы и сами по молодости щедро платим за, увы, съемную квартиру и скупо откладываем на то, чтоб когда-то скоро, когда восстанет из мертвых ипотека, наша жизнь вышла бы на качественно новый уровень. Но много в Донецке и тех, кто до сих пор не определился с заработанным в годы стабильности капиталом. И вот они сегодня спешат. Иллюзия обвала рынка и распродажи за копейки даже для самых осторожных уже не есть руководство к действию. Если хотите купить котлован – тогда да, тогда ради Бога. Но в одной из немногочисленных компаний, которые имеют в продаже готовое жилье, нам по телефону предложили записаться в очередь на осмотр выбранной на сайте квартиры - менеджеров в отделе сократили, а количество желающих спасти свои деньги от послевыборной инфляции к Новому году прибывает. В интернете промелькнула информация о том, что статистика продаж возвращается к «докризисной», соответственно, в ближайших планах компании - выйти и на «докризисные цены». Не можем не процитировать понравившееся выражение: «Кто банкует дефицитом, тот его и танцует». Так что правило третье при покупке новой квартиры мы для себя обозначили так: «Завтра не факт, что будет, но факт, что дороже. Поэтому если деньги есть сегодня – надо покупать сегодня!» Не забывая, конечно, о гарантиях и качестве (но об этом - см. выше). Александр Мельник, Арина Сошкина, «Комсомольская правда»
