Светлана говорит, что ей повезло: она купила жилье в Севастополе за 40 тысяч долларов при украинской власти и смогла его продать ровно в два раза дороже после оккупации Крыма. За эти деньги женщина купила две квартиры в Киеве. "Наверное, плохо так говорить, но на аннексии полуострова и падении экономики в Украине я заработала деньги, сама того не желая и не планируя. Раньше я могла только мечтать о столичном жилье, а сейчас я купила две квартиры в Киеве. Еще три года назад свое жилье в Севастополе я продавала бы не один месяц, а летом 2014 года у меня "с руками и ногами" оторвали квартиру", - говорит она. Квартиры на солнечном крымским полуострове всегда пользовались большим спросом. И цены там были сродни киевским, а порой и выше. В основном, конечно, это касается жильё у моря (Южный берег Крыма). В отличие от рынка недвижимости оккупированной части Донецкой области, аннексия полуострова его только оживила и вывела на новый уровень. К началу лета 2014 года, по разным подсчетам, цены на квартиры в Крыму выросли в 1,5-2 раза. При чем одновременно со стоимостью возрос спрос. Жильё ехали покупать в основном жители России, а также переселенцы из Донбасса. Подобная ситуация сложилась и на рынке аренды жилья - с начала оккупации цены на съем квартир выросли минимум в 1,5-2 раза. Но на сегодняшний день ситуация изменилась, и на рынке недвижимости в Крыму наблюдается некоторый застой. "Не умер, а только начал жить". Рынок купли-продажи недвижимости "Я помню первые недели после проведения "референдума" в марте 2014 года: риелторы и агентства недвижимости не знали, что им делать, как работать дальше. Большинство сходись на том, что крымский рынок недвижимости умер. Но затем все изменилось. Я хорошо помню первый звонок в наше агентство. Звонила женщина из Новосибирска и спрашивала цену на трехкомнатную квартиру в Севастополе в пешей доступности к морю. Я тогда сильно растерялась и объяснила, что пока ценовая политика в Крыму не сформирована. На это она назвала цифру - 150 тысяч долларов наличными. При том, что ещё полгода назад я бы ей подобрала квартиру за 80 тысяч с отличным ремонтом. Кстати, в итоге мы ей смогли найти жильё только за 170 тысяч долларов. Это было переломным моментом. Мы тогда поняли, что рынок недвижимости не умер, а только начал жить", - вспоминает риелтор одного из ведущих агентств недвижимости в Севастополе Виктория. Действительно, по разным оценкам, цены на недвижимость в Крыму после проведения мартовского "референдума" резко возросли: примерно в 1,5 раза на севере и в центральной части полуострова, и в 2 раза на юге (ЮБК, Севастополь). Пик ажиотажа пришелся на конец лета – начало осени 2014 года. Вместе с ценами выросли как спрос, так и предложение. С одной стороны, крымчане, которые решили выехать из Крыма после его незаконной оккупации, старались как можно скорее продать свои квартиры. С другой - россияне поняли, что появилась возможность купить относительно недорогое жилье у моря (по российским меркам), что выглядело как привлекательное капиталовложение. Это являлось хорошей альтернативой дорогому жилью в Сочи, где цены стартовали от 100 тысяч долларов и выше. В основном ехали жители северных регионов России, а также Москвы и Санкт-Петербурга. Они привозили с собой наличные доллары и скупали жилье у моря "буквально не глядя". "Это было какое-то сумасшествие. С лета 2014 до конца года у нас в агентстве не было ни дня отдыха. Из России постоянно звонили и писали потенциальные покупатели, которые хотели купить жилье недалеко от моря. Мы тогда цены повышали чуть ли не каждую неделю. Но было условие со стороны продавцов – это наличный расчет в долларах. Иногда с этим возникали небольшие проблемы, так как в России принято заключать такие сделки в рублях или по безналу", - вспоминает риелтор из Симферополя Наталья. Со слов местных риелторов, такой ажиотаж и высокие цены продержались только один год. Как только стали проявляться последствия незаконной аннексии Крыма, рынок недвижимости стал падать. Во-первых, сыграли роль логистические сложности. Очереди на паромной переправе, высокие цены на авиабилеты, проблемы на административной границе полуострова с Украиной не прибавили баллов рынку крымской недвижимости. Во-вторых, международная изоляция: транспортное соединение было и остается только со стороны России и Украины, визы можно получить только на материке, международное паромное сообщение не работает. В-третьих, это проблемы в российской экономике и рост курса доллара по отношению к рублю. В начале 2014 года курс доллара был 33 рубля за доллар, в конце года – уже 60, а сейчас курс колеблется в районе 63-65 руб. за доллар. В-четвертых, цены на продукты в оккупированном Крыму гораздо выше среднероссийских (и украинских), а пенсии и зарплаты оставляют желать лучшего. Крымский регион уже давно стал одним из самых дорогих в России. Экономическая, транспортная и энергетическая блокады полуострова со стороны Украины также сыграли роль в популярности крымской недвижимости и негативно повлияли на крымский рынок недвижимости. "Ситуация резко изменилась в середине 2015 года. Представьте себе: я мог продать двухкомнатную квартиру в Симферополе за 5 миллионов рублей еще в январе 2015 года. А спустя пять месяцев такую же квартиру я продал за 3,7 млн рублей. С этого момента рынок сильно охладел, скажем так. Россияне продолжали ездить и покупать жилье, но они уже сильно торговались, искали более бюджетные варианты и отказывались наотрез платить долларами", - говорит севастопольский риелтор Виктория. Она также отмечает, что ошибочно думать, что только россияне покупают квартиры в Крыму. По ее словам, на первых парах в 2014 году были покупатели среди украинцев, в частности, жителей Донецкой и Луганской областей. "Ехало много людей из Донбасса. Конечно, в основном они искали жилье для аренды. Но было много тех, кто покупал жилье. Как правило, они искали квартиры с ремонтом, мебелью и техникой, чтобы можно было сразу въехать и жить. Начиная с середины 2014 года я заключила около 20-30 сделок с покупателями из Донецка или Луганска", - рассказала Виктория. На сегодняшний день цены на однокомнатные квартиры в Симферополе начинаются от 2 миллионов российских рублей (32 000 долларов) и заканчиваются 5 млн рублей (80 000 долларов). Разброс цен связан с районом жилья, состоянием квартиры и срочностью продажи. В целом хорошую квартиру можно купить за 2,5 – 3 млн рублей (40-48 тыс. долларов). В Севастополе цены на жилье выше симферопольских. Однокомнатные квартиры в центре города и недалеко от моря стоят от 3 млн рублей (48 тыс. долларов) и доходят до 8 млн рублей (129 тыс. долларов). Ялтинское жилье по традиции – самое дорогое в Крыму. Однокомнатная квартира в хорошем районе сегодня стоит от 4 до 20 млн рублей (от 63 до 320 тыс. долларов). Таким образом, Ялта достигла сочинского уровня цен на жилье. Согласно исследованию одного из российских сайтов domofond.ru, средняя цена на однокомнатную квартиру в Симферополе составляет 2,4 млн рублей (38 тыс. долларов), в Севастополе – 3,1 млн рублей (50 тыс. долларов), Ялте – 4,9 млн рублей (78 тыс. долларов). Сайт также приводит динамику цен с июня 2014 по октябрь 2016 года. На графиках можно увидеть подъем цен в 2014 и резкий спад в середине 2015 года, который держится и по сегодняшний день. "Если сравнивать нынешние цены на недвижимость и те, которые были при Украине в 2013 году, то они почти сравнялись. Только на ЮБК и Севастополе они стабильно на 20-30% выше. Но сделок мы сейчас закрываем меньше, чем в конце 2014 - начале 2015", - признается риелтор Наталья. Украинцы стали меньше продавать свое жилье в Крыму. И основная сложность заключается в вывозе денег. Дело в том, что согласно украинскому законодательству из полуострова можно вывезти только сумму до 10 тысяч евро, все остальное придется декларировать. Но загвоздка заключается в том, что Украина не признает Крым частью России, соответственно, никакие документы с местной печатью украинские пограничники не примут. В конце концов, договор купли-продажи жилья, который был заключен на полуострове, не является легитимным документом. Светлана, о которой шла речь в самом начале, вспоминает, что вывозила деньги из Крыма в прямом смысле слова "на себе". "Это был ужас. Я помню, как обмоталась этими деньгами и со страхом пересекала административную границу с Крымом. Я видела, как мужчин заставляли показывать содержимое карманов, сумок и так далее, и вся надежда была только на то, что женщин не тронут. Так и произошло. Но больше я такого приключения не хочу, это очень рискованно", - говорит она. Конечно, можно везти деньги на свой страх и риск, но это является нарушением законодательства Украины и за это можно понести ответственность. Юристы рекомендуют в таком случае вывозить деньги на материковую часть России, открывать счет в банке и класть деньги, или просто отправлять оттуда деньги в Украины простым переводом. Рынок аренды жилья Рынок аренды жилья в Крыму традиционно делится на две составляющие: посуточная сдача, которая связана с туристической сферой, и долгосрочная аренда. И если в первом случае все зависит от потока отдыхающих, то в последнем, отмечают риелторы, цены на полуострове повысились искусственно. Что касается туристического сезона в 2014 году, то он был практически провальным. Соответственно, и цены на посуточную аренду жилья были относительно невысокими. Однокомнатная квартира в Севастополе стоила примерно 200-300 грн в сутки, в Ялте – 250-400 грн, в мелких населенных пунктах ЮБК – еще дешевле. Туристические сезоны в 2015 и 2016 прошли немного успешнее, соответственно, выросли и цены на жилье. Однако, это коснулось только квартир в больших городах (Севастополь, Ялта). Там за однокомнатную квартиру в пик сезона просили от 1000-1500 рублей в сутки (400-600 грн). В крымских поселках цену пришлось снижать. По словам риелторов, они опустились до уровня 2013 года, а порой и ниже. Но именно рынок долгосрочной аренды жилья в Крыму претерпел наибольших изменений после аннексии полуострова. В первую очередь, это связано с военными действиями на Донбассе – многие переселенцы сменили место жительство на крымский полуостров. По разным данным, на сегодняшний день в Крыму проживают до 30 тысяч переселенцев из востока. Риелторы берутся за поиск им жилья крайне неохотно. "Поначалу местные жители еще сдавали квартиры беженцам из Донбасса, но потом стали появляться истории о том, что они отказываются платить, приглашают жить родственников, плачут, давят на жалось и так далее. Репутация была испорчена. В конце концов, когда крымчане поняли, что можно повышать цены на аренду, с беженцами начались основные проблемы. Они отказывались платить повышенную стоимость и выгнать их было крайне сложно. Поэтому и сейчас многие клиенты, когда ищут квартирантов, просят не заселять беженцев из Донбасса", - рассказала крымский риелтор Виктория. Если местные жители все-таки решаются сдать жилье переселенцам из Донбасса, то они при этом требуют какие-то дополнительные документы (кроме паспорта), доказывающие, что арендаторы находятся в России на легальных основаниях. Некоторые арендодатели требуют от жителей Донбасса дополнительную плату в качестве залога, а также просят писать различные расписки о том, что никто больше подселяться не будет и так далее. Цены на долгосрочную аренду жилья в Крыму начали расти с осени 2014 года. Сначала местные жители осторожно поднимали стоимость, но со временем (с ростом цен и спроса на покупку-продажу жилья) "цены стали расти как на дрожжах". "Цена на аренду жилья как поднялись, так и не опускаются по сегодняшний день. В отличие от сделок по купле-продаже, держатся как стоимость, так и спрос с предложением. Едут из России, Украины и отдельная категория арендаторов – это жители Донбасса", - отмечает риелтор. Если говорить о ценовой политики долгосрочной аренды жилья в Крыму, то снять квартиру на полуострове с начала аннексии стало дороже минимум в 2 раза. Однокомнатная квартира в Севастополе, которая до оккупации стоила 3000 грн в месяц, сегодня обойдется в 16-20 тысяч рублей (6400-8000 грн). Не стоить забывать о коммунальных услугах, которые с 2014 года выросли более чем в два раза. По расчетам "ОстроВа", услуги ЖКХ (без учета стоимости квартплаты) однокомнатной квартиры в Симферополе стоят 595,1 грн. Согласно исследованию одного из российских сайтов Domofond.ru, средняя цена на аренду однокомнатной квартиры в Симферополе составляет 22 тыс. рублей (350 долларов), в Севастополе – 19,6 тыс. рублей (312 долларов), Ялте – 19,4 тыс. рублей (309 долларов). И если раньше стоимость аренды жилья в Крыму была на порядок ниже, чем в Киеве, то сейчас аннексированный полуостров перегнал украинскую столицу. "Мы среди риелторов шутили, что как у людей жизнь после сорока только начинается, так и у нас – жизнь рынка недвижимости Крыма после аннексии только начинается. Конечно, сейчас цены упали по сравнению с серединой и концом 2014 года. Но в любом случае, что спрос, что предложение, что стоимость жилья выше, чем были при украинской власти. Теперь все риелторы ждут строительства Керченского моста, после чего мы прогнозируем резкие подъем цен на недвижимость и новое оживление рынка. А если когда-нибудь мировое сообщество признает Крым частью России и уйдут санкции, то в Крыму, особенно на ЮБК, будут самые высокие цены на жилье во всей России", - считает симферопольский риелтор Наталья. Андрей Андреев, "ОстроВ" * Проект осуществляется при финансовой поддержке Правительства Канады через Министерство международных дел Канады
