Большинство влиятельных украинских олигархов во второй половине весны расстались с активами в сфере недвижимости либо попытались это сделать – хотя ситуация на данном рынке не выглядит провальной. В то же время нельзя сказать, что они испытывают жесткое давление на свой бизнес. Поэтому возможно, что продажи вызваны необходимостью пополнить запас наличных перед парламентскими выборами. При этом для всех продавцов сектор недвижимости никогда не был в приоритете – т.е. продают то, что не жалко и, очевидно, не приносит желаемых доходов. Фирташ подвел черту Владелец Group DF Дмитрий Фирташ в конце апреля продал торгово-развлекательный центр (ТРЦ) "Арена-Сити" в центре Киева экс-регионалу Сергею Тигипко, владельцу группы ТАС. По данным СМИ, которые ссылаются на инвестбанкира, пожелавшего сохранить анонимность, Д.Фирташ выручил за "Арену" $11-13 млн. Это не такая уж и большая сумма для олигарха, стабильно входящего в рейтинг долларовых миллиардеров. Гораздо больше он сможет получить благодаря решению Киевского апелляционного суда, о котором стало известно 20 мая. Суд признал подлежащим исполнению вердикт арбитражного трибунала Торговой палаты Стокгольма о взыскании с государственного Одесского припортового завода $250 млн ($193 млн долга и проценты) в пользу компаний из орбиты Group DF, которые при В.Януковиче занимались поставками газа для ОПЗ. Стоит отметить, что решение об исполнении вердикта стокгольмского арбитража от 25 июля 2016 г. было вынесено еще в 2017 г. Но тогда премьер Владимир Гройсман во время заседания Кабмина на всю страну возмутился и поручил его оспорить. Поэтому в мае 2017 года Высший специализированный суд остановил выполнение решения Южного городского суда (Одесская обл.) от 6 марта 2017 г. А Верховный суд Украины (ВСУ) в июле 2018 г. направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Поэтому теперь решение Киевского апелляционного суда означает, что Д.Фирташ и его партнеры по Group DF получили определенное послабление в результате смены власти в стране. Это подтверждается и решением ВСУ от 23 марта об отмене постановления Хозяйственного суда Запорожской обл., которым по иску Специализированной антикоррупционной прокуратуры был расторгнут договор о создании ООО "Запорожский титаномагниевый комбинат" (ЗТМК). Тем самым ВСУ отменил возвращение государству ЗТМК, который с 2012 г. находится "под Фирташем" – т.е. в операционном управлении Group DF. Поэтому продажа "Арены" не может рассматриваться как следствие давления. И тут надо вспомнить, что инвестиции в недвижимость были "слабым звеном" Group DF. К примеру, группа в 2007 г. купила бизнес-центр "Парус", один из самых дорогих объектов в столице – практически на пике цен. Совершенно очевидно, что в 2016 г., когда недвижимость подешевела в 2 раза по сравнению с докризисным уровнем, Д.Фирташ не смог вернуть вложенные деньги, продав "Парус" его прежнему владельцу Вагифу Алиеву. Точную сумму сделки никто не называл (более того, продажа "Паруса" так и не была подтверждена официально), но масштаб "парусных" потерь Д.Фирташа можно оценить, сравнив средние ставки доходности офисов в бизнес-центрах класса "А". Это показатель, прямо влияющий на продажную стоимость объекта недвижимости – в данном случае бизнес-центра. Таким образом, Д.Фирташ предположительно вернул не более 30% денег, потраченных ранее на покупку "Паруса". Не менее "жирный" дисконт получился и с другим проектом Group DF в сфере недвижимости – ТРЦ "Республика". Вложения в данный проект, включая строительство одноименного жилого комплекса, оценивались в сумму не менее $300 млн и сейчас ТРЦ находится в состоянии 80% готовности. Однако данный объект в 2015 г. Д.Фирташу пришлось отдать в залог Национальному банку Украины, чтобы получить рефинансирование для своего банка "Надра". В итоге спасти банк так и не удалось, в том же 2015 г. он был признан банкротом, а "Республика" таким образом перешла в собственность НБУ. Нацбанк несколько раз безуспешно выставлял объект на продажу. Покупатель нашелся только в феврале т.г.: некая компания "Солтекс-капитал" заплатила за него 777 млн грн. при стартовой цене 2,59 млрд грн., т.е. почти в 4 раза дешевле. Остается добавить, что одновременно с ТРЦ "Арена-Сити" Д.Фирташ в апреле т.г. продал гостиницу "Санкт-Петербург" в центре Киева – по данным СМИ, за $15 млн. Покупателем стал Владимир Зубик, владелец крупной киевской строительной компании "Интергал-Буд". Рисковый Тигипко Экс-регионала С.Тигипко можно отнести к типу "всеядных" бизнесменов. Тем не менее, до недавнего времени он не был представлен в сфере недвижимости. Помимо покупки "Арены" в ноябре 2018 г. владелец ТАС купил неработающий киевский судостроительный завод "Кузница на Рыбацком" у тогдашнего президента Украины Петра Порошенко, владельца ФПГ "Укрпроминвест". В интервью СМИ С.Тигипко задекларировал планы снести старые производственные корпуса и построить на освободившейся территории масштабный жилой комплекс (ЖК). Это весьма рискованная инвестиция, учитывая перенасыщенность столичного рынка жилья. По данным на май текущего года в продаже находились квартиры в 226 ЖК, которые предлагали 79 компаний-застройщиков. Из них на этапе строительства сейчас находится 217 проектов. При этом цены на жилье растут, а продажи падают. Средняя стоимость жилья в киевских новостройках, грн/м2 При этом, за 2017 г. в Киеве продано 2350 квартир в новостройках и 3210 — на вторичном рынке жилья по сравнению с 4515 и 4960 в 2016 г. Данных за 2018 г. по количеству проданных квартир не публиковалось, однако в агентствах недвижимости говорят, что роста продаж не было – как, впрочем, его нет и в текущем году. Риелторы отмечают две тенденции: во-первых, на новостройки приходится лишь 30% запросов от потенциальных покупателей, в основном предпочитающих жилье с уже сложившейся инфраструктурой. Во-вторых, спрос на жилье в пригородах значительно выше, чем на квартиры в самом Киеве – это и дешевле, и экологичнее, с точки зрения будущих жильцов. В этих условиях сложно понять, за счет чего С.Тигипко собирается выигрывать конкуренцию за покупателя у пригородных застройщиков на перенасыщенном столичном рынке недвижимости. При этом, если верить данным СМИ, С.Тигипко заплатил П.Порошенко и его бизнес-партеру Игорю Кононенко $300 млн за "Кузницу на Рыбацком". Так что очень даже может быть, что вложенные деньги и не отобьются. Что же касается "Арены", то окупаемость этой сделки будет зависеть от динамики арендных ставок. А она пока не внушает оптимизма. Динамика верхней границы арендных ставок на рынке коммерческой недвижимости Киева по классам Порошенко&Ахметов: курсом на выход Из вышесказанного следует, что бизнес в сфере недвижимости – весьма специфический и далеко не каждый олигарх способен извлекать из нее прибыль. Вероятно, именно этим объясняется решение П.Порошенко избавиться от "Кузницы на Рыбацком" – поскольку производственную деятельность это предприятие прекратило уже давно. Скорее всего, по этой же причине теперь уже экс-президент в конце апреля т.г. продал и один из крупнейших ТРЦ в Кишиневе (бывший универмаг "Детский мир"). Во всяком случае, изменение его политического статуса в Украине точно никак не повлияло на бизнес в соседней Молдове. Точно так же вне политических изменений следует рассматривать и сообщения СМИ о распродаже недвижимости в столице владельцем группы SCM Ринатом Ахметовым. В конце мая СМИ сообщили, что на электронной торговой площадке появились объявления о продаже за $15 млн участка площадью 1 га в центре столицы (территория бывшей швейной фабрики "Юность"). Этот участок до настоящего времени принадлежал Р.Ахметову и находился в управлении компании ООО "Эста-холдинг", ответственной за направление недвижимости в SCM. В "Эста-холдинг" заявили, что не имеют отношения к данному объявлению – тем не менее, факт имел место. И далеко не все реально заключенные сделки в сфере недвижимости (особенно инвестиционные) потом получают официальное подтверждение. Кроме того, со ссылкой на инвестбанкиров в СМИ сообщалось о переговорах "Эста-холдинга" относительно продажи отеля "Опера" класса 5* в Киеве. Стоит напомнить, что значительная часть премиум-активов этой компании Р.Ахметова осталась в Донецке: отели "Донбасс Палас" и Park Inn by Radisson, а также БЦ "Пушкинский". Поэтому продажа "Оперы" тоже логична в плане оптимизации управленческих расходов для SCM. К тому же и в этом сегменте ситуация далеко не радужная. Об этом можно судить как по снижению заполняемости номеров, так и по доходности от одного гостиничного номера ADR (average daily rate) - средней стоимости проданного номера в сутки. Оба показателя в Киеве начали падать еще до второй волны кризиса. Так, средняя заполняемость в 2012 г. была на уровне 55%, в 2013 г. – 48%, а затем в 2014 г. рухнула до 29% и до сих пор не восстановилась. ADR в 2012 г. была $240-260, в 2013 г. - $227-247, в начале 2019 г. показатель упал до $70. Исходя из этого, выход из инвестиций в недвижимость выглядит логично для олигархов, которые привыкли генерировать прибыль в других секторах. Хотя группы, давно работающие на данном рынке, чувствуют себя вполне комфортно. Одной из них может считаться DCH харьковского олигарха Александра Ярославского. DCH в конце мая сообщила о возобновлении работы над проектом строительства в Киеве бизнес-центра класса "А" с подземным паркингом на территории бывшего завода "Керамперлит" на Подоле. Объем предполагаемых инвестиций может составить около $50 млн, по словам директора компании DCH Infrastructure&Real Estate Даниила Владова. Виталий Крымов, "ОстроВ"
