Укрепление национальной валюты дало возможность снова говорить о реальности возврата массового кредитования населения. Аналитики давно говорили, что только это и способно «поднять» строительную отрасль, которая первой приняла на себя удар кризиса. В связи с этим возникает вопрос: а как там она, кстати, поживает, эта отрасль, предоставленная последние полгода сама себе? Жива ли вообще? Есть ли что реанимировать с учетом вставших строек и недоступных кредитов? Ответы на эти вопросы «ОстроВ» получил у генерального директора Ассоциации «Строительный Альянс Донбасса» Олега Миланина. «Я - за то, чтоб деньги напечатали и пустили в реальную экономику!» - Как вы оцениваете недавнюю инициативу Минрегионстроя сделать общегосударственной практикой продажу только сданного в эксплуатацию жилья? Ведь «САД» первым в Украине ввел мораторий на продажу недостроев? - Это вообще-то два разных момента – то, что сделала наша компания, и инициатива Минрегионстроя, поскольку речь идет о разных задачах и разных мотивах. Для нас это был исключительно маркетинговый ход. Мы еще в сентябре поняли, что строительная отрасль идет к кризису, и «САД», как достаточно крупная компания, имеющая определенный запас прочности, может себе позволить снять с продажи жилье в строящихся объектах. Таким шагом мы развязали себе руки и ушли от обязательств перед людьми. Мы понимали, что иначе продавать квартиры станет невозможно, ведь объективно ни один застройщик сегодня не может гарантировать сроков возведения объекта. Но, к сожалению, не у всех есть такие возможности как у нас, поэтому я искренне сочувствую другим застройщикам. Есть грустные очень истории, когда, к примеру, в 20-ти этажном доме квартиры проданы с 10-го по 20-й этажи, а денег хватило только на возведение первых 10-ти этажей, где не продано ничего. Средства потрачены, квартир покупатели не увидят еще долго, потому что кредитные ресурсы недоступны, и в перспективе это огромная проблема. Именно чтобы не попасть в такие ситуации, мы и приостановили практику продажи в недостроенных домах, выполнили все обязательства перед жильцами и достраивали свой новый дом за счет реализации накопленного фонда готовых квартир. И сейчас в очередном доме жилого комплекса «Центральный» мы будем продавать квартиры только после сдачи объекта в эксплуатацию. А с решением, которое правительство хочет ввести в действие, я в корне не согласен, поскольку в данном случае речь идет о ручном авторитарном управлении рыночными механизмами. Есть гражданский кодекс, который классифицирует продажу жилья в недострое как сделку между двумя сторонами, которые берут на себя определенные риски. И если он позволяет заключать форвардные контракты посредством ФФС, то почему правительство запрещает? Государство должно контролировать сам процесс строительства, все остальное - частные взаимоотношения сторон сделки. Это бизнес в чистом виде. На самом деле продавать на стадии строительства очень удобно, ведь это выгодно обеим сторонам - покупатель приобретает квадратные метры дешевле, чем в готовом объекте, а застройщик получает «быстрые» деньги на застройку. Зачем это ломать? Таким образом просто отсекается путь для выхода на рынок маленьким компаниям. Если же имеется в виду вопрос о махинациях с квартирами в недостроях, двойных продажах и т.д., то этой проблемой нужно заниматься, но только в рамках гражданского кодекса. - Как руководство Ассоциации «САД» относится к идее создания кластеров в строительной отрасли? Поможет ли это преодолеть кризис в строительстве? - На первый взгляд, идея кооперации субъектов строительной деятельности для реализации проектов выглядит интересно. С вопросом о долевом участии в процессе строительства и долевом же распределении прибыли все понятно. Непонятно только, за счет каких ресурсов будет вестись строительство? К примеру, как будет функционировать бетонный узел? Это завод должен закупить цемент, заплатить за энергоносители, запустить производство бетона, регулярно выплачивать зарплату рабочим … Но не надо забывать, что дом строится два года - получается, что бетонный завод инвестирует 20 миллионов и два года будет ждать завершения строительства, чтобы потом еще год продавать свою часть дома? Такая же ситуация будет наблюдаться и с другими участниками кластера. Поэтому, я считаю, в единичных случаях на маленьких объектах что-то из этой идеи может получиться, но массово она не приживется, поскольку нет у компаний сейчас необходимого запаса прочности. И потом, 2009 год на дворе. Ну давайте, раз кризис и бензин дорогой, откажемся от машин - пересядем на лошадей. Я уверен, что рынок нужно развивать современными механизмами, а не возвращаться к бартеру. Я вообще сторонник того, чтобы государство напечатало деньги и пустило их в реальный сектор экономики. Да, будет инфляция – ну и пусть будет, зато мы запустим экономику. А запустив экономику, можно и с инфляцией побороться. «Зарабатываем не мы – зарабатывают банки!» - Почему застройщики в основной массе не меняют свою ценовую политику даже в условиях кризиса, когда уже практически «обвалилась» вторичка? Еще в марте «САД» завил о «ценовом дне» и теперь поднимает цену на свои квартиры - как на такую динамику реагирует рынок с точки зрения обычного потребителя? - Если говорить о ценовой политике застройщиков, то нужно не забывать, что мы живем в стране с рыночными отношениями, и цену должны формировать спрос и предложение. Если потребителю невыгодно, то он не купит, и застройщик просто обречен будет либо уйти с рынка, либо же снизить цену. Зачем все – начиная от правительства и заканчивая обывателем - кидаются регулировать рынок и пытаются заставить застройщиков сделать цены дешевле? Когда кризис перешел в свою активную фазу, было много разговоров о том, что застройщики, наконец, лишатся своих сверхприбылей, и цены упадут в три раза, но этого не произошло, а почему? Застройщик прекрасно знает свою себестоимость и рентабельность, и если он не опускает цену, значит, она дошла до того предела, ниже которого начинаются убытки. Я могу привести несколько факторов, которые, сегодня дополнительно ложатся на себестоимость и не позволяют значительно упасть ценам на первичном рынке. Самый первый - это подорожание кредитов в два раза. Если раньше у нас было шесть одновременно строящихся объектов, а теперь – только один, то приходится сносить проценты, которые платятся каждый месяц, именно на этот один объект. Конечно же, денежная нагрузка на квадратный метр от одних только процентов по кредиту выросла в пять раз и занимает сегодня порядка 20-30% стоимости. И в данном случае зарабатываем не мы – зарабатывают банки. Не следует забывать и о «скачущем» долларе - этот фактор многих застройщиков подтолкнул на грань дефолта, ведь их долги выросли практически в два раза. Если говорить о «САДе», то наши заемные средства складываются в основном из национальной валюты, что позволило нам в марте опустить цену до 7500 гривен за квадратный метр при долларе 8,5. И пусть этот фактор нас существенно не задел, но остается еще такая фундаментальная причина удорожания себестоимости, как цена на стройматериалы. Яркий пример – когда мы строили свой первый дом, цена на арматуру была 1600 гривен за тонну, и наш квадратный метр стоил тогда 550$. А через два года ровно цена стала уже 7000 гривен. И это только арматура, но есть же еще новая цена на газ, которая потянула за собой цену на бетон. А если вспомнить о новых пошлинах на импорт, которые повысили цены на окна, то пора за голову браться!… А есть ведь и такие слагаемые цены, о которых население даже не догадывается. Вот в прошлом году в Донецке такая структура, как ГАСК (Государственная инспекция архитектурно-строительного контроля), состояла из пяти человек. После реорганизации стало уже 240, а будет 400! Получается, что сотрудников ГАСКа в городе будет больше, чем работающих строителей. За чей счет живет ГАСК? Конечно за счет отчислений застройщиков. От этого жилье станет дешевле? Может быть, достаточно было механизмов у государства, чтобы контролировать процесс строительства? Вот вам и новая цена на квадратный метр, при которой застройщик может рассчитаться со своими долговыми обязательствами перед банком и выйти на минимальную рентабельность. «Тот, кто выставит предложение в отсутствии конкуренции, будет диктовать максимальные цены» - Рассчитываете ли вы на поддержку государства, конкретно - на конкурс с элементами аукциона, о котором так много сейчас говорят? - Да, пять месяцев уже об этом идет разговор, и нам на днях даже прислали письмо, что «САД» прошел какой-то там третий тур. Мы очень рады - за это время мы своими силами один дом уже достроили. Это вызывает лишь горькую улыбку, потому что у нас достаточно мощная компания, которая нашла резервы для достройки объекта, а ведь многие наши коллеги просто стоят. Недострои – вы думаете, они дешево обходятся? Остановить стройку – это уже огромные деньги, и все равно там капают проценты, и завтра эти застройщики возьмут снова кредиты под 30% годовых и будут все равно достраивать, ведь другого варианта просто нет, если они хотят избежать банкротства. И им придется снова поднять цены, потому что в стоимости построенных квартир 50% будет составлять заработок банка, который оплатит население, покупая эти квартиры. У нас еще один дом в стадии строительства, и мы уже решили вопрос с кредитованием и нашли нужные механизмы финансирования. Конечно, если государство все же выделит эти деньги, и они окажутся дешевле наших кредитных ресурсов, то мы будем рады воспользоваться этой возможностью. Однако, чувствую, к тому времени как начнется выдача денег, объект уже будет сдан. Поэтому помощи от государства не ждем, лишь бы хуже не было. Иногда, честно говоря, складывается впечатление, что идет целенаправленная рейдерская атака на целую отрасль. Самое страшное, что если стройки будут стоять, готового жилья будет вводиться единицы, и мы придем к тому, что через полгода-год его вовсе не станет. И, безусловно, цены опять пойдут вверх, потому тот, кто выставит предложение в отсутствии конкуренции, будет диктовать максимальные цены. - Тема строительства в Донецке доступного жилья окончательно закрыта? - Ответ на этот вопрос лежит в плоскости определения понятия «доступное жилье». С точки зрения обывателя доступное жилье – это дешевое жилье, а правильнее решать этот вопрос с точки зрения возможности потребителей его купить. То есть должны быть такие механизмы и такие доходы у населения, которые позволили бы людям становиться собственниками построенного жилья. А построить дешево, исходя из стремления к удорожанию всех составляющих цены, сегодня просто невозможно. То, что делается качественно, не может быть дешевым. Например, мы используем технологию навесного вентилируемого фасада, которая обходится в три раза дороже штукатурки, что ложится на себестоимость квадратного метра, однако дает колоссальный эффект энергосбережения в квартире. Это дорого на этапе покупки, но жить в таком доме выгодно, потому что средства, вложенные в жилье с такой передовой технологией, дающей не только тепло, но и экономию энергоресурсов, окупятся в самые сжатые сроки. Или, например, можно подключить новый дом к старым коммуникациям, изначально обрекая жильцов на целый ряд проблем. Это дешевле, и некоторые застройщики так делают. А другие подводят к дому собственные коммуникации и строят собственные котельные, и муниципалитет в этом вопросе нам ничем не помогает, как это принято в Европе. Поэтому доступное жилье может появиться только в случае огромных инвестиций в эту сферу, и пока застройщики пользуются в основном заемными средствами, доступного жилья не будет. Может быть, государству нужно не выступать регулятором на строительном рынке, а выйти самому на этот рынок и научить всех строить доступное жилье в рамках рыночных отношений? «Через полгода банки сами будут за нами бегать!» - К вопросу о расширении возможностей потребителей. Как вы считаете, когда возродится ипотека? - Сегодня банки, сидя на деньгах, кредитов не дают, зато занимаются оптимизацией, сбором дорогих депозитов, работой с кредитными портфелями, залогами и т.д. Из-за того, что ставки рефинансирования и резервирования у нас значительно выросли, в то время как во всем мире – упали, банкам приходится привлекать депозиты по заоблачным ставкам, которые не могут вытянуть заемщики. Получается, что сам Нацбанк раскручивает инфляцию и уничтожает экономику таким варварским способом. Но я думаю, к концу года банки обречены будут прийти в себя. С ними ведь сейчас вообще стало очень тяжело работать. Даже в аспекте вывода квартир из залога - процедура, которая занимала обычно не более двух-трех дней, сейчас требует два месяца. А когда наша компания, уже имея покупателя, погашает кредит, то приходится ждать огромное количество времени, подрывая свой имидж в глазах покупателя. Но где-то через полгода банки вынуждены будут начать кредитование и работу с реальным сектором. Сами будут за нами бегать - иначе станут банкротами. - Как вы выживаете в таких непростых условиях и собираетесь ли сдавать какие-нибудь объекты? - Компания «САД» оптимизировала свои расходы еще в сентябре прошлого года. Оптимизацию проводили поэтапно путем пересмотра своих производственных планов, сворачивания отдельных программ, сокращения кадрового ресурса. Если в докризисный период мы наращивали объемы строительства в 2-3 раза ежегодно, то в этом году ничего нового не начинаем, сосредоточились на завершении строящихся объектов в жилом комплекс «Центральный». В марте «САД» ввел один дом в эксплуатацию, строится еще один дом, планируем также сдать две очереди самого крупного в Украине подземного паркинга. В январе 2009-го года «САД» планировал начать еще более масштабный проект жилого комплекса площадью более 40 гектаров. Подобных проектов в Украине еще не было, он уже возглавил рейтинг самых крупных в стране. Там должен быть большой микрорайон с самым разноплановым жильем, а главное - с детским садиком, школой, спортивными заведениями, двумя торговыми центрами. К сожалению, осуществление этого проекта пока пришлось отложить, но мы продолжаем над ним работать и не теряем надежды на его реализацию. Евгений Евтушенко, специально для «ОстроВ»
