Число элитных особняков в Донецке и пригороде за последние годы существенно возросло. Рост цен на квартиры и стремление приблизиться к земле и природе сподвигли многих донецких нуворишей на покупку или строительство собственных особняков. В укор городским архитекторам, следует отметить, что в Донецке по-прежнему не решена основная проблема районов частной застройки - обеспеченность социальной инфраструктурой. Зачастую такие районы возникают стихийно, когда на отведенной территории появляется сначала лишь несколько особняков, а уже затем это скромное поселение становится мини поселком в городской черте. Тут и выясняется, что поблизости нет ни продовольственных магазинов, ни школ, ни детских садов, ни поликлиник, ни отделения милиции. Таким образом, главным спасением для приверженцев частного сектора в условиях нашего города становится собственный транспорт. Лучше, чтобы машин на семью было две, а то и три, поскольку отвозить ребенка в школу, как правило, в центр города должен либо кто-то из членов семьи, либо специально нанятый для этой цели водитель. Впрочем, поскольку мы говорим об элитном жилье стоимостью в несколько сотен тысяч долларов, думается, транспортную проблему владельцы такой недвижимости решить как-нибудь сумеют. Риэлторов, которые специализируются исключительно на продаже частных домов в Донецке не так много. Понять причину такого положения дел не сложно – рынок элитных домостроений довольно узок и лишь набирает обороты в нашем городе. В ходе беседы с риэлторами мы попытались выяснить ряд наиболее привлекательных мест, в которых расположены или еще могут быть построены на свободной земле особняки. На первое место следует поставить улицу Дубравную в районе Щербаковских прудов. Несмотря на близость к ДМЗ, территорию эту многие считают чистой с экологической точки зрения. Предложения по ценам на особняки в этом районе начинаются с $1 тыс. за кв. м площади. Стоимость земли от $7 тыс. до $14 тыс. за сотку. На этой территории еще остались участки со старыми домами под снос. Преимущественно предлагаются небольшие участки до 5 соток, не слишком пользующиеся спросом. Верхняя Гладковка также популярна среди обеспеченных покупателей Донецка. Наиболее востребованы дома и земля по улицам Челюскинцев, Коцюбинского и Патриотической. 10 соток здесь можно приобрести за $60-80 тыс. Такие участки остались лишь со старыми домостроениями под снос. На нижней Гладковке цены на порядок ниже. Однако, в районе Пятого участка по улице Желтые воды стоит ряд коттеджей новой застройки, что делает близлежащую землю более дорогой. В Калининском районе следует выделить территорию возле корпуса университета экономики и торговли от улицы Водной и почти до Шахтостроителей. Ценится часть, расположенная ближе к б. Шевченко. Застраивается и пользуется спросом, впрочем, и территория по пр. Мира, несмотря на худшую, как считают местные жители, экологию. Проблема не столько в близости шахты Калинина, сколько в интенсивности потока грузового транспорта, который курсирует по пр. Мира и днем и ночью. Свободных участков по 10 соток здесь нет. Стоимость участка в 8 соток, по оценке риэлторов, порядка $50 тыс. Есть предложения по $70-80 тыс. при том, что реальной ценой риэлторы считают все же $40-45 тыс. В этом районе имеются все городские коммуникации. Дома площадью 400-500 кв. м стоят в этом районе порядка $350-400 тыс. Пожалуй, самые дорогие особняки в Донецке расположены в центре Ворошиловского района по улицам Отечественная, Щорса и Розы Люксембург, для ориентира - в районе главного офиса «ИСД». Не вынесли мы эту недвижимость в начало списка потому, что предложения по продаже домов в этом презентабельном месте встречаются крайне редко, да и самих коттеджей здесь наберется не более пары десятков. Точных цен по особнякам в этом районе риэлторы нам назвать не смогли, поскольку сейчас предложений по продаже у них нет, однако, исходя из недавнего опыта продаж, особняк в 300 кв. м. оценили примерно в $700 тыс. Впрочем, как отметили специалисты по недвижимости, отдельные сделки достигали $1 млн. Удаляясь от центра города, вспомним район Ботанического сада. Он по праву считается территорией с неплохой экологией, однако наибольшую известность и популярность принесло этому району соседство с домами достаточно известных в Донецке людей. Сегодня средняя стоимость земли в этом районе - $2-3 тыс. за сотку. Район Путиловского автовокзала - улица Взлетная. Место очень удобное в плане транспортной развязки. Территория также имеет репутацию экологически чистого района. Риэлторы оценивают здесь стоимость домов площадью 300-400 кв. м в $200-300 тыс. Следует отметить небольшой участок на пересечения пр. Мира и ул. 50 лет СССР. Земля здесь оценивается в $10 тыс. за сотку. Территория практически полностью застроена, хотя, как отмечают риэлторы, варианты все же подобрать еще можно. По цене на дома информации нет. Указанные выше варианты касались преимущественно особняков и участков земли в центральных районах. Однако, все большим спросом у обеспеченных дончан пользуется недвижимость на городских окраинах и за городом. Среди главных причин, тянущих людей подальше от центра – стремление хотя бы часть времени проводить вдали от городской суеты и шума, поиск мест с лучшей экологией, возможность купить большие по площади земельные участки по более низкой, чем в центре, цене. Среди наиболее перспективных и востребованных в этом плане районов риэлторы называют поселок Широкий по обе стороны от мариупольской трассы. Здесь востребованы участки и дома по улицам Приморская, Паши Ангелиной и Челпанова. Особняк площадью 400-500 кв. метров стоит здесь в пределах $200 тыс. Земля, в среднем $1-2 тыс. за сотку, однако, только на территориях прилежащих к районам застройки коттеджами. В частном секторе поселка Широкий земля дешевле. Рядом с Широким расположен другой престижный для строительства и покупки особняка район – Кирша. Наиболее востребованы земли в районе ставка по улице Верховинской. Здесь проложены все коммуникации – газ, канализация и пр. С экологической точки зрения, это, пожалуй, самый чистый район Донецка. Однако, свободной земли под строительство на этой территории осталось крайне мало, что, по словам риэлторов, существенно подняло цену оставшихся участков и недостроев. Из престижных пригородов стоит сказать о поселке Пески на Карловском водохранилище. Здесь цена за дом в 300 кв. м колеблется в пределах $70-80 тыс. Количество участков возле воды также ограничено. Теперь скажем о том какие дополнительные условия ставят перед риэлторами обеспеченный покупатели в поисках коттеджа. Так, по словам специалистов по недвижимости, прежде всего, особняк должен находиться в окружении таких же элитных строений. Огромный коттедж, отстроенный рядом с небольшими старыми домишками, заметно теряет в цене. Объясняется это не только престижем, но и стремлением к безопасности. Люди хотят спокойно ходить вечером не только по своему двору, но и по всей улице. Даже, если это центральные районы, но имеющие плохую репутацию, продать здесь дом или землю за цену соответствующую центральным районам представляется проблематичным. В качестве примера, риэлторы приводят улицы Таврическую и Гомелевскую, тянущиеся по левую сторону от пр. Мира, сразу за Кальмиусом. Район имеет плохую репутацию и обеспеченные граждане берут там землю лишь под бизнес, но не под жилье. Сергей Тюрин, председатель донецкого регионального отделения Ассоциации специалистов недвижимости Украины, директор АН “Фемида-сервис”: - Преимущественно на решение покупателя при выборе особняка влияют следующий факторы: близость к центру города; наличие подъездных путей; благоприятное природное окружение с точки зрения экологии района, особенностей ландшафта, наличия лесополосы и водоема; соседство - обеспеченные граждане стремятся жить в окружении таких же как они сами; безопасность проживания - уровень криминогенной обстановки в районе; наличие современных коммуникаций - централизованные системы водоснабжения, электричество; архитектура дома. Касаясь внутреннего наполнения и внешнего вида особняков, следует отметить, что покупатели предпочитают коттеджи, построенные из экологически безопасных материалов. Наибольшим спросом пользуются дома с монолитным каркасом и кирпичными стенами. Очень популярен в Донецке ракушечник. Следует также отметить, что большая часть покупателей с недоверием относится к современным технологиям в строительстве. Как правило, заявки поступают на двухэтажные дома, плюс цокольный этаж. Коттедж должен иметь возможность свободной внутренней перепланировки. Наиболее часто спрашиваемая площадь - 200-300 кв. м. Во внутренней планировке покупатели хотят видеть 3-4 спальни, по одному санузлу на каждом этаже. Кухня - не менее 15 кв. м, столовую и гостиную на одном уровне. Обязательно наличие собственного гаража, желательно на две машины. Наличие подведенного к дому газа, по словам риэлторов, играет сегодня второстепенную роль, поскольку на рынке появилось множество предложений современных достаточно экономичных котельных, работающих почти на всех видах топлива. Риэлторы отмечают, что в последнее время при покупке дома все большее внимание клиент уделяет архитектуре здания. Проекты, считавшиеся удачными 10 лет назад, сегодня не всегда отвечают современным требованиям. Архитектурная мода играет не последнюю роль в стоимости коттеджа. Маленькие оконца-амбразуры и красный кирпич не устраивают современных покупателей. Сегодня все больше ценятся светлые тона и панорамные окна. Такие дома могут стоить в полтора-два раза дороже, нежели рядом стоящие «замки», воздвигнутые в конце восьмидесятых, начале девяностых годов прошлого, ХХ века. Однако и они пользуются у покупателей неизменным спросом. Так, например, по словам местных риэлторов, мнение о том, что недостроенные особняки, стоящие без окон и дверей на том же Широком находятся в таком состоянии потому, что на них нет покупателя ошибочно. Как раз наоборот. Выставленные на продажу особняки сегодня большая редкость. Чего ждут не живущие и недостраивающие свои хоромы хозяева, сказать тяжело. Возможно, дальнейшего повышения цен, возможно, что рано или поздно сами планируют переехать в пригород. Так или иначе, предложений по продаже коттеджей в наиболее престижных в Донецке районах - считанные десятки, что, впрочем, соответствует количеству потенциальных покупателей. По информации Сергея Тюрина, большинство заявок поступают на особняки в стоимостью от $100 тыс. до $300 тыс. Средняя цена площади в элитных домах варьируется в пределах $500-1000 за кв. м. в зависимости от вышеперечисленных факторов. Данный уровень цен соответствует домам площадью от 200 до 500 кв. м. Риэлторы отмечают, что покупатели, как правило, не привязываются к дому навсегда. При улучшении своих финансовых возможностей хозяева коттеджей склонны менять место жительства на лучшее. Ближайшие несколько лет, как считают риэлторы, на рынке коттеджей ожидается дальнейшее повышение цен. В 2005-2006 году аналитики прогнозируют рост цен на недвижимость в черте города на уровне 20-25%. Однако, наиболее высокими темпами будут расти цены на загородную недвижимость в традиционно престижных районах. Учитывая постепенное исчерпывание предложений качественных земельных участков пригодных для строительства элитной недвижимости в пределах городской черты, можно прогнозировать в ближайшие несколько лет интенсивное осваивание застройщиками пригородной зоны Донецка. ЦИСПД, Вадим Новоселов
