"Акулы" на земельном рынке: последствия

В Украине стартовал II этап земельной реформы. Начиная с 1 января покупать земли сельхозназначения могут не только граждане как физлица. Теперь такая возможность появилась и у компаний, включая крупные агрохолдинги. По этому поводу есть определенные опасения. Насколько они обоснованы?

"Фантомные" ужасы

Суть реформы заключается в том, чтобы сделать с/х земли обычным товаром. Который, как любой, можно купить или продать. До 1 июля 2021 г. этого не было: в стране еще с 2001 г. действовал мораторий (временный запрет) на сделки по с/х угодьям.

Исключение делалось только при оформлении наследства. Плюс государство и местные власти имели право выкупать у частных собственников их участки для общественных нужд. Например, если решили прокладывать новую дорогу и будущая трасса проходит через чей-то огород, условно говоря. 

Европейский суд по правам человека (ЕСПЧ) в 2018 г. постановил, что мораторий на продажу с/х земли в Украине ограничивает права землевладельцев. По сути, выступив в роли Капитана Очевидность.

Давайте представим, что такие же нормы законодательства распространяются на жилье. Итак, у вас есть квартира или дом и вы там не живете и не планируете это. Сдавать недвижимость в аренду – дело хлопотное, есть много нюансов. Далеко не каждый готов этим заниматься.

Но продать этот дом или квартиру вы не можете. Хотя вы и владелец. Та же ситуация была с земельными участками (паями) с/х угодий. Тем не менее, временный мораторий регулярно продлевался Верховной Радой. Даже после решения ЕСПЧ.

Что никак не мешало крупным агрохолдингам (включая зарубежные) аккумулировать в своем распоряжении по полмиллиона гектаров (га) посевных площадей. И даже больше. Причем не только на правах аренды, но и в собственность: при помощи различных "серых" схем.

Тем временем депутаты парламента продолжали твердить об иностранцах и олигархах, которые "придут и скупят за бесценок украинские земли". Да, одни из самых плодородных в мире. Что-то будет тогда с продовольственной безопасностью страны?

Тем не менее, при нынешнем президенте Владимире Зеленском земельную реформу таки запустили. И сейчас уже можно подвести краткие итоги ее I этапа.  Когда с/х угодья разрешалось покупать только гражданам и не более 100 га "в одни руки".

Начнем с главного: продбезопасности.  Посмотрим на данные по сбору урожая основных с/х культур за последние годы. Это зерновые и масличные.

Очевидно, что снижение вызвано утратой 7 млн га посевных площадей в 2022 г. из-за рашистской агрессии. Оно не связано с запуском земельного рынка. И не будем забывать, что урожай 2021 г. был рекордным.

Также надо учесть, что в 1970-80 гг. валовой сбор зерновых в УССР не превышал 40 млн т. В независимой Украине в неблагоприятные по погоде 1996, 1998-2000 гг. показатель проседал до 25 млн т, а антирекорд был установлен в катастрофически неблагоприятном 2003 г. – 20 млн т.

Обсуждение на тему "украинцам самим будет нечего есть" считаем закрытым.  Следующее "опасение" – "массово скупят всю землю, украинцы останутся без земли".

По данным KSE Агроцентр, с 1 июля 2021 г. по 1 октября 2023 г. в стране зарегистрировано 172,8 тыс. сделок купли-продажи с/х земель общей площадью 380,5 тыс. га. Это 1,08% от всех с/х угодий на подконтрольных территориях. Есть и более детальная разбивка по отдельным регионам.

И нельзя сказать, что оптовая скупка началась после того, как II этап земреформы "открыл двери" перед крупными игроками. По данным Минагрополитики, с 1 по 18 января т.г. компании-юрлица приобрели всего 68 участков общей площадью 216 га.

Наконец, последний аргумент противников земреформы: "будут скупать землю и строить на ней склады". Вместо выращивания той же пшеницы или подсолнечника.

Чтобы проверить, насколько обоснованным было это "опасение", эксперты KSE Агроцентр случайным образом выбрали из госреестра 1 тыс. сделок за период с 1 июля 2021 г. по 1 февраля 2023 г.

Как оказалось, после продажи целевое назначение изменили только 5 земучастков или 0,5% от попавших в мониторинг. Во всех выявленных случаях новое назначение было "Для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений".

Отдельно делалась проверка сделок с ценой с/х земли выше рыночной. Поскольку это явно участки, ценность которых не только в возможности выращивать на них кукурузу.

Из 3132 участков стоимостью выше 370 тыс. грн/га также "навскидку" отобрали тысячу. И здесь целевое назначение изменилось только у 80 участков или 8%. Из них в 50 случаях на выкупленных землях планируется строить жилье, в 10 случаях – пансионаты и отели, в 4 случаях – промпредприятия.

Таким образом, все главные "страхи" противников земреформы оказались фантомными. Т.е. надуманными. А что с экономическими плюсами, помимо полного восстановления прав землевладельцев (поскольку права человека – категория гуманитарная)?

Самое основное: с/х производители теперь могут брать в банках кредиты под залог своих угодий. А без кредитов агробизнес (особенно в посевную кампанию) не под силу "вытянуть" даже крупным агрохолдингам. Не говоря уже о более мелких фермерских хозяйствах.

Только за январь-сентябрь 2023 г. кредиты в банках на 56,3 млрд грн получили 11,1 тыс. с/х производителей.  Государство тоже "не в обиде".

При купле-продаже с/х земель налог со сделки платится в местный бюджет. По этой статье доходы громад только в январе-июне 2023 г. составили 17,2 млрд грн или 12% всех поступлений за этот период, по данным KSE Агроцентр. 

Соответственно, госбюджет в I полугодии сэкономил 17,2 млрд грн на региональных дотациях. Это немало.

"Баба Яга против"

Теоретически запуск земельного рынка в Украине можно было не разбивать на два этапа. Но депутаты Рады и правительственные чиновники на всякий случай подстраховались: во избежание "массовой скупки земли олигархами".

Поэтому на I этапе разрешалось покупать не больше 100 га одному физлицу. Юрлица (компании и предприятия) не имели права приобретать с/х угодья.

В принципе такое ограничение обойти было достаточно легко. Владельцы крупных агрохолдингов оформляли покупку не на свои компании, а на доверенных (подставных) физлиц.

По оценкам экспертов KSE Агроцентр, примерно 70% всех сделок по с/х землям с 1 июля 2021 г. по 1 октября 2023 г. на самом деле совершалось в интересах юрлиц. 

Поэтому сейчас, на II этапе земреформы, когда лимит продажи повышен до 10 тыс. га, а компании официально могут стать покупателями, можно говорить, что крупным игрокам стало проще расширять земельный банк.  Но они делали это и ранее.

Тем не менее, еще в ноябре прошлого года ассоциация "Всеукраинская аграрная рада" обратилась к президенту с петицией, в которой просит отложить II этап земреформы на 2 года, начиная с даты окончания войны.

"Увеличение лимита с/х земель, которые разрешено покупать в одни руки, в нынешних условиях приведет к скупке земли за бесценок олигархами и коррупционерами. Средние и малые аграрии не имеют средств на покупку земли и не могут привлекать кредиты, и, соответственно, будут отрезаны от возможности приобрести землю, на которой они работают", – говорится в тексте обращения.

Выше анализировалась "скупка земли олигархами" и рассматривалась ситуация с кредитованием с/х производителей. Можно лишь добавить, что государство в лице Кабмина уже создало специальный Фонд частичного гарантирования кредитов для аграриев, в распоряжении которых до 500 га земельных угодий. 

Благодаря этим госгарантиям малым и средним с/х предприятиям, во-первых, будет проще взять кредиты в банках. Во-вторых, это можно будет сделать под более низкий процент.

Что же касается формулировки "за бесценок" – то в условиях свободного рынка это не более чем популистский ярлык. Поскольку никто не может заставить продавца продать товар (в данном случае земпай) за цену, которая его не устраивает.

Тем более, что стоимость с/х угодий в Украине растет. По подсчетам KSE Агроцентр, средневзвешенная цена земельных сделок только за январь-сентябрь 2023 г. выросла на 10,4%.

Несмотря на отсутствие внятной аргументации, инициатива Всеукраинской аграрной рады нашла определенную поддержку в парламенте. Глава межфракционного объединения "Разумная политика" Дмитрий Разумков в конце декабря 2023 г. зарегистрировал законопроект №10366.

В нем экс-спикер Верховной Рады вместе с группой депутатов-соавторов предлагают отсрочить увеличение лимита на покупку с/х земель до 10 тыс. га "в одни руки" на год, до 1 января 2025 г.

Но убедительного обоснования Д.Разумков и его коллеги тоже не приводят. В пояснительной записке к законопроекту этому вопросу уделен всего один абзац.

"К сожалению, на сегодняшний день стало очевидно, что экономика Украины в результате боевых действий находится в стрессовом состоянии и не готова к полноценному открытие рынка земли. В этой связи существует необходимость отсрочки вступление в силу вышеописанных положений", – говорится в тексте документа.

В чем, по их мнению, заключается неготовность – авторы законопроекта не детализируют. Не готова – и все тут.

Но, наверное, противникам земреформы не стоит так сокрушаться и лить "крокодиловы слезы" по поводу мелких аграриев, которые якобы останутся не у дел. Их финансовые возможности несравнимы с возможностями крупных компаний. Даже если бы войны не было вообще.

Условный фермер "Василь" никогда не сможет перебить цену, которую продавцу земельного пая готов предложить какой-нибудь "Нибулон", "Кернел" или "Мироновский хлебопродукт". Да "Василю" и не надо 100 тыс. га, он не сможет столько обрабатывать.

Вместе с тем очевидно, что легальный выход крупных игроков на земрынок значительно его "оживит". Возрастет как количество сделок, так и их сумма. Отсюда рост налоговых поступлений в местные бюджеты (которым эти миллиарды гривен никак не будут лишними, особенно сейчас).

Далее можно ожидать определенной санации и структуризации в агросекторе. Поскольку компании смогут не только покупать, но и продавать с/х земли.

Не секрет, что помимо успешных агрохолдингов есть и убыточные. По тем или иным причинам. В любом случае, если у их владельцев что-то пошло не так и они хотят выйти из этого бизнеса – теперь это намного проще сделать, продав свой земельный банк.

Наконец, имея с/х угодья в собственности, а не на правах аренды (т.е. временного пользования), агрохолдинги могут уверенно планировать долгосрочную стратегию и инвестиции. Это, безусловно, усилит их бизнес-позиции. Прежде всего, как экспортеров.

Поскольку именно крупные агрохолдинги, располагающие собственным парком ж.-д. вагонов, флотом речных барж, сетью элеваторов и портовыми перевалочными терминалами – обеспечивают приток валюты в экономику от экспорта с/х продукции.  Это делает не "Василь".

Точно так же это работает во всех странах мира. В Канаде миллионы тонн пшеницы и кукурузы экспортируют не условные фермеры "Джо" и "Пьер". Этим занимаются крупные агрохолдинги. Глобальный рынок – "бассейн" для крупных "акул".