Іпотечна програма "єОселя": шанс на житло, який не всім по кишені

Переселенець із Маріуполя Михайло вже кілька років живе та працює у Києві в IT-сфері. Незважаючи на досить високу зарплату (3-4 тисячі доларів), зібрати на власну домівку йому не вдається.

"Простіше знімати житло, платити близько 20 тисяч гривень на місяць і спокійно жити на гроші, що залишилися. Скільки б не намагався, не виходило накопичити на житло. Відкладу 10 тисяч доларів – і то в подорож поїду (до повномасштабної війни), то нову техніку потрібно купити, то батькам допомогти. Коли почув про програму "єОселя", поставився до неї зі скепсисом, бо не довіряю українським кредитам. Але зараз, коли є багато успішних кейсів, активно зайнявся пошуком житла за програмою", – розповів він. .

Програма доступного кредитування житла "єОселя" стартувала в Україні восени 2022 року. Тоді вона була доступна виключно для кадрових військовослужбовців, медпрацівників, педагогів та науковців. Але з серпня 2023 року програму розширили на ветеранів війни та членів їхніх сімей, переселенців та інших громадян, які не мають свого житла.

Головна особливість програми – це можливість придбати житло в іпотеку під 3-7% терміном на 20 років з мінімальним внеском 20%. Подібних умов ще ніколи не було на іпотечному ринку України, тому не дивно, що програма користується популярністю.

"Незважаючи на складну геополітичну ситуацію, ринок житла в Україні відновлюється і помітно виріс, порівняно з 2022 роком... Движком ринку нерухомості стало іпотечне кредитування "єОселя". Державна програма активно стимулює українців до купівлі квартир не лише на вторинному та первинному ринках, а й у забудовників", – зазначають в агентстві нерухомості DodomU.

Незважаючи на привабливу відсоткову ставку та термін погашення, іпотечна програма "єОселя" має низку особливостей та обмежень.

Її умови

Програма "єОселя" поширюється на певні типи житла, певну площу та певний термін введення в експлуатацію.

Основні умови програми "єОселя":

- ставка на весь термін кредиту – 3% чи 7%,

- максимальний термін кредиту – 20 років,

- Мінімальний початковий внесок – 20%.

Кредит можна оформити у таких банках (список постійно розширюється):

1) "Ощадбанк",

2) "Приватбанк",

3) "Глобус Банк",

4) "Укргазбанк",

5) "Sky Bank",

6) "Укрексімбанк",

7) "Sense Bank",

8) "Банк Кредит Дніпро".

Хто може взяти участь:

- громадяни України;

- від 18 років на дату оформлення кредиту та до 70 років на дату погашення;

- платоспроможні;

- немає у власності нерухомості або її площа не більше 52,5 кв. м на одну особу +21 кв. м на кожного наступного члена сім'ї (житло на тимчасово окупованих територіях до уваги не береться);

- не отримували компенсацію на житло від органів державної чи місцевої влади;

- не отримували допомоги як сім'я загиблих захисників України;

- не знаходитесь під санкціями, не маєте судимостей за злочини проти основ національної безпеки України та не є членом сім'ї чи спадкоємцем таких осіб;

- у вас та інших членів сім'ї немає чинних договорів іпотеки або вже виплаченої іпотеки.

Кредит під 3% можуть взяти:

1) військовослужбовці ЗСУ за контрактом, співробітники СБУ, Служби зовнішньої розвідки Головного управління розвідки Міноборони, Національної гвардії, Держприкордонслужби, поліцейські та інші силовики;

2) медичні працівники – фахівці та професіонали закладів охорони здоров'я державної та комунальної форми власності;

3) педагогічні працівники навчальних закладів державної та комунальної форми власності;

4) наукові та науково-педагогічні працівники навчальних закладів та наукових установ державної чи комунальної форми власності.

Під 7% на участь у програмі можуть претендувати:

1) ветерани війни та члени їх сімей;

2) учасники бойових дій;

3) особи з інвалідністю внаслідок війни;

4) сім'ї загиблих (померлих) ветеранів війни, а також сім'ї загиблих (померлих) захисників та захисниць України;

5) внутрішньо переміщені особи;

4) інші громадяни України, які не мають власного житла або у власності яких менше 52,5 кв. м для сім'ї з однієї особи та додатково 21 кв. м – на кожного наступного члена сім'ї (житло на тимчасово окупованих територіях не береться до уваги).

Існують вимоги щодо віку житла, яке можна взяти в іпотеку за програмою "єОселя".

Для військовослужбовців за контрактом і силовиків, медиків, педагогів, науковців та ветеранів доступна іпотека на приватний будинок, таунхаус або квартиру в будинку не старше 10 років. Для всіх інших категорій - приватний будинок, таунхаус, квартира в будівлі не старше 3 років.

Якщо людина захоче придбати житло, що будується, вона зможе це зробити тільки у забудовників, акредитованих банками-учасниками програми (списки таких забудовників публікують банки). У рамках програми допускається кредитування виключно за такими моделями фінансування, коли покупець стає власником майнових прав на житло, що будується при оформленні кредиту.

Наприклад, сім'я із трьох осіб може отримати кредит на купівлю будинку площею до 104,5 кв. метрів.

Сім'я із двох осіб може отримати кредит на купівлю квартири площею до 73,5 кв. метрів.

Але це не означає, що не можна купити житло, яке за площею перевищує нормативне значення. Надлишкову вартість можна покрити самостійно першим внеском.

Крім того, є обмеження щодо вартості житла, на яке виділяється іпотека.

Ціна не може перевищувати середню вартість житла у регіонах України, визначену Мінрегіоном, помножену на відповідні коефіцієнти:

1) 2 – для Києва, Дніпра, Львова, Одеси, Харкова та обласних центрів, населених пунктів на відстані до 15 км від обласних центрів та Києва, населених пунктів чисельністю понад 300 тис. осіб;

2) 1,75 – для населених пунктів чисельністю до 300 тис. осіб.

Якщо вартість 1 квадратного метра житла вибраної квартири перевищує граничну, різницю необхідно сплатити за рахунок першого внеску.

Станом на початок 2024 року середня вартість квадратного метра у Києві становила 24 883 грн, у Донецькій області – 22 362 грн, у Луганській – 20 423 грн.

Наприклад, ви вирішили купити квартиру в Кропивницькому. Середня вартість квадратного метра житла у Кіровоградській області – 18 095 грн (найменша вартість по Україні). Помножуємо цю усереднену вартість на коефіцієнт для обласних центрів (2). Відтак вартість 1 квадратного метра житла за програмою "єОселя" не повинна перевищувати 36 190 грн.

Таким чином, сім'я із двох осіб у Кропивницькому може претендувати на іпотеку у розмірі 2,6 млн грн (73,5 кв. метрів множимо на 36 190 грн). Якщо житло коштуватиме 3,5 млн грн, то різницю в 0,9 млн грн покупці повинні будуть доплатити при першому внеску. У результаті перший внесок становитиме 1,48 млн грн (20% первісного внеску від 2,9 млн грн плюс 0,9 млн грн).

Якщо оформляти іпотеку під 7% на 20 років, то щомісячний платіж для такої сім'ї становитиме 21 152 грн.

До речі, деякі обласні військові адміністрації у рамках регіональних програм компенсують відсоткову ставку для певних категорій українців. Наприклад, Закарпатська ОВА компенсує відсоткову ставку військовим ЗСУ, службовцям за контрактом, а Миколаївська – частково відшкодовує виплати за іпотекою військовослужбовцям, які перебували у полоні.

Крім того, потрібно врахувати обов'язкові додаткові платежі для укладання договору, що відрізняються у різних банках. Наприклад, в Sense Bank:

1) страхування нерухомості (щорічно) – 0,25% вартості нерухомості,

2) комісія за видачу кредиту (разово) – 1% від суми кредиту,

3) послуги нотаріуса (разово) – 7 тис. грн (орієнтовно),

4) оцінка нерухомості (разово) – 3 тис. грн (орієнтовно),

5) Пенсійний фонд (разово) – 1% вартості нерухомості.

Якщо ви користуєтесь послугами ріелтора, це може коштувати додатково 3-5% від угоди.

Таким чином, додаткові платежі можуть становити в районі 100 тисяч грн.

Подати заявку на участь у програмі можна через програму "Дія". У розділі "Послуги" вибрати "єОселя" і далі заповнити заявку, де потрібно буде внести дані про себе та членів сім'ї, про житло, яким володієте (якщо таке є), відомості про доходи, вартість майбутнього житла та де воно розміщено. Далі – вибрати банки, з якими плануєте працювати за кредитом (можна одразу кілька чи всі).

Після цього заявка надійде до обраних банків і протягом доби ви отримаєте від них пропозиції (або відмову). Далі можна вибрати найвигіднішу пропозицію та подати більш розширену заявку до банку. Фінальна відповідь після перевірки всіх документів може прийти через кілька днів або навіть місяців.

Нещодавно Верховна Рада дозволила українцям, які через війну втратили житло, використовувати сертифікат "єВідновлення" для купівлі житла за програмою "єОселя".

"Наприклад, ви отримали житловий сертифікат "єВідновлення" за знищене житло на 2 мільйони гривень, а квартира, яку хочете придбати, коштує 3 мільйони. Раніше потрібно було одразу доплатити із власних коштів або обрати дешевше житло. Тепер частину суми угоди можна покрити сертифікатом "єВідновлення", а на решту взяти кредит за програмою "єОселя", – пояснив голова Мінцифри Михайло Федоров.

Програма користується популярністю. Так, за даними Міністерства економіки, з початку 2024 року за програмою "єОселя" українці взяли кредити на придбання майже 2 300 квартир та 50 приватних будинків. Кожен четвертий кредит – на житло першого продажу. Загальна сума виданих іпотечних кредитів за 2024 рік становить майже 4 млрд грн.

В економічному відомстві зазначають, що з початку дії програми кредити вже отримали 8670 сімей на 13,3 млрд гривень.

Третина з них взяли кредити за умовами масової іпотеки – під 7%, що доступно для всіх українців, які не мають власного житла або потребують поліпшення житлових умов. Кожен четвертий із тих, хто отримав кредит з початку цього року, придбав житло так званого першого продажу – готове або таке, що вже будується. Це позитивно впливає на сферу житлового будівництва та суміжних галузей, стимулюючи їх розвиток", – зазначила заступниця міністра економіки України Надія Бігун.

Мінуси та підводні камені

Один із явних мінусів іпотечної програми "єОселя", на думку експертів, полягає в тому, що виплати здійснюються у гривні на банківський рахунок. Продавці квартир часто вказують вартість у доларах і вважають за краще отримати повну суму в іноземній валюті готівкою, а не у гривні на свій банківський рахунок. Це перешкоджає продажам по іпотеці, будучи найпоширенішою причиною відмов продавців. Хоча останнім часом кількість пропозицій за програмою "єОселя" все ж таки зростає.

Переселенець Михайло зазначає, що найцікавіші та "гарячі" варіанти продаються за готівкові долари, і продавці неохоче погоджуються на програму "єОселя".

Один ріелтор запропонував йому доплатити зверху 5 тисяч доларів, щоб переконати власника продати житло за програмою.

"Це виглядало як щось незаконне, як якийсь хабар. Була хороша квартира у "Варшавському мікрорайоні" у Києві, її продавали за 65 тисяч доларів, але власник хотів готівкові долари, бо він їхав за кордон. Мій ріелтор із ним зв'язався, але той навідріз відмовлявся від гривень на банківський рахунок, через кілька днів він все ж таки пом'якшив свою позицію, але попередив, що в такому разі продасть квартиру за 70 тисяч, щоб поміняти гривні на готівку. Звичайно, я відмовився", – розповів він.

Ще одне суттєве обмеження програми "єОселя" полягає в тому, що можна вибирати житло, якому не більше трьох років (для іпотеки під 7%). Навіть якщо будинок було здано три роки та один місяць тому, банк не погодиться оформити іпотеку. Люди масово скаржаться на такі несправедливі нюанси програми у профільних групах у соцмережах.

"Не дали купити квартиру в будинку, якому три роки і два місяці, банк автоматично відмовив, жодні вмовляння не подіяли. Пропонували заплатити більший внесок, але всі спроби не увінчалися успіхом. Довелося шукати молодше житло", – пише у Facebook Маша Л.

Крім того, банки видають кредит не на реальну вартість квартири, а на оціночну. І в даному випадку оцінку житла проводить лише акредитований банком фахівець. Як правило, він оцінює квартиру без урахування ремонту, меблів та техніки, яку залишає продавець. Наприклад, якщо квартира з ремонтом та технікою продається за 80 тисяч доларів, то, швидше за все, банк оцінить її на 20-30% менше. Відповідно, він дасть кредит лише на 60-65 тисяч доларів, а різницю доведеться доплатити у повному обсязі при першому внеску.

Тому, наголошують ріелтори, за програмою "єОселя" вигідніше купувати житло без ремонту. Про це свідчать і потенційні учасники програми.

"Ми звернулися до київського ріелтора з проханням підшукати варіанти двокімнатних квартир у межах міста за мінімальною вартістю. Він одразу попередив, що квартира без ремонту (від забудовника) коштуватиме 50-70 тисяч доларів залежно від району, і на цю суму можна подавати в банк за кредитом. З ремонтом таке ж житло коштуватиме в районі 100 тисяч доларів і вище, але офіційна оцінка житла все одно буде в районі 50-70 тисяч, максимум можна буде домовитися накинути відсотків 10, не більше. Тому коли говорять, що потрібно лише 20% для першого внеску, це не так. Або готуйте більшу суму грошей, або погоджуйтесь на ремонт з нуля", – відзначила дизайнерка з Мелітополя Юлія, яка вже кілька років живе у столиці.

 Дівчина розповіла "ОстроВу" про ще один недолік програми (його часто замовчують): далеко не завжди банк погоджується видавати кредит за програмою "єОселя". Причини можуть бути різні – від старих прострочень за іншими кредитами (так звана погана кредитна історія) до низького рівня доходу. Крім того, часто банки завищують початковий внесок до 40% і вище.

"Нашим хорошим друзям, теж переселенцям з Мелітополя, "Ощадбанк" та "Приватбанк" відмовили в іпотеці без пояснення причини. Хоча і чоловік, і дружина офіційно працюють. Один із співробітників банку пояснив, що їхній офіційний дохід є недостатнім для покупки квартири. Він також порадив звернутися пізніше, попросити меншу суму кредиту та підготувати перший внесок у сумі хоча б 30%. Коли вони стали звертатися за порадою до ріелторів, ті лише розвели руками, і сказали, що це поширена проблема. Банк може відмовити, якщо у вас колись то були прострочення кредитів, якщо у вас низька офіційна зарплата, погана кредитна історія, є інші кредити і так далі. Банк може відмовити без пояснення причини або виставити додаткові фінансові умови", – зазначила вона.

З цими "підводним камінням" зіткнувся і переселенець з Маріуполя Михайло. Про всі ці особливості його попередив ріелтор, який спеціалізується на продажі житла за програмою "єОселя".

"Пропозицій з кожним днем ставиться все більше – це плюс. Ціни трохи пішли вгору – це мінус (як для покупця). У моєму випадку додаткові витрати та низька оцінна вартість житла особливої ролі не відіграють. Я накопичив гроші на збільшений перший внесок. Але загалом треба бути дуже уважним, тому що заявлена вартість житла в результаті може суттєво зрости, тому я б радив мати в запасі кілька тисяч доларів. Це як із ремонтом – не звертайте увагу на фінальний розрахунок, завжди доведеться доплачувати зверху”, – позначив він.