"Рынок недвижимости Донецка достиг дна. Как долго он будет выбираться из омута, просчитать сложно. Сделки проходят, но их очень мало. Их количество уменьшилось на 70-80%, а стоимость в 2,5-3 раза. Экономическая и социальная ситуация, падение доходов населения, отсутствие банковской системы, кредитующей покупателей, нестабильность курса доллара, неуверенность в завтрашнем дне, законность проведения сделки по купле-продажи - все это является основными составляющими кризиса рынка недвижимости Донецка. Унывать не стоит. Специалисты сферы недвижимости рекомендуют не ожидать очередного обвала цен на недвижимость, который вряд ли состоится, потому что обвал уже произошел", - это выдержка из "обзора рынка недвижимости в Донецке" одного из работающих риэлтерских агентств в "ДНР". Несмотря на то, что в "Донецкой республике" не прекращаются боевые действия, рынок недвижимости не умер. А по мнению экспертов, в последнее время начал не просто подавать признаки жизни, а даже развиваться. Состояние рынка недвижимости в "ДНР" Купить или продать квартиру в "молодой республике" сегодня не так-то просто. Дело в том, что в сентябре 2015 года так называемый глава "ДНР" Александр Захарченко объявил все сделки по недвижимости за последние полтора года недействительными, а также потребовал легализовать их, заплатив налог в "республиканскую казну". И в будущем все сделки будут признаваться, только если они были оформлены или переоформлены по местным законам. "Все договоры о купле-продаже недвижимости, которые были заключены после мая 2014 года, недействительны. После этого здесь другая власть… Все, кто эти сделки совершил, обязаны просто прийти, зарегистрировать и заплатить налоги в "Донецкую народную республику", а не в Киев. Купил квартиру, заплати налоги и переоформи сделку", - заявил он. Несмотря на это, по данным Министерства юстиции Украины, наблюдается рекордный рост смены прав собственности на квартиры и дома в Луганской и Донецкой областях. Так, на Луганщине за год число сделок выросло на 99,4%, в Донецкой области - на 50,6%. Стоит отметить, что статистика фиксирует именно места, где была оформлена сделка, а не месторасположение недвижимости. Эксперты связывают это с тем, что граждане с неподконтрольных территорий Донбасса выезжают оттуда в ближайшие города и оформляют там сделки по украинскому законодательству. "Рынок жилья на неподконтрольной территории живее всех живых. Основным мотиватором является то, что 2,5 года - слишком большой срок, чтобы ждать. Все, кто выехал и не вернулся, уже старается закрепиться и купить какое-никакое жилье. Рост сделок стабилен, нашими двумя агентами мы закрываем по 3-5 сделок в неделю", - говорит Генеральный директор группы компаний "КДУ-риэлти групп", специалист по операциям с недвижимостью Елена Маленкова. По мнению эксперта, основных покупателей можно разделить на 4 неравные категории: 1. Те, кто в довоенный период копил деньги, но никак не мог себе позволить купить квартиру в областном центре. Это, в основном, жители близлежащих городков и сел Донецкой и Луганской областей, которые остались жить на неподконтрольной территории. 2. Те, кто зарабатывает деньги сейчас: перевозчики, контрабандисты, торговцы продуктами питания и разным мелким товаром, и прочие новоявленные бизнесмены. 3. Те, кто весь этот бизнес "крышует", то есть местные силовики. 4. Жители Украины, которые имеют очень оптимистический взгляд на будущее Донецка, или у которых остались на неподконтрольной территории родители, пожилые родственники. Согласно мониторингу сайтов по купле-продаже недвижимости на неподконтрольной территории Донецкой области, в регионе есть как предложение, так и спрос. Но существуют два нюанса – это цены, которые снизились в несколько раз, и процедура оформления сделки. "Самый активный рынок наблюдался с марта 2015 по апрель 2016, когда за весь период оккупации были наиболее высокие цены. На сегодняшний день цены медленно снижаются, начиная с апреля 2016. Этому способствует как покупательская способность населения, так и конкуренция выставленной недвижимости", - поясняет Елена Маленкова. Цены на недвижимость в "ДНР" По мнению экспертов, цены на недвижимость в оккупированном Донбассе упали в 3-4 раза по сравнению с довоенными. Но это касается только того жилья, которое расположено в районах, не подвергающихся регулярным обстрелам. В наиболее горячих местах жилье подешевело в 7-10 раз. Цены на однокомнатные квартиры в Донецке начинаются от 5000$. Как правило, это касается районов города, которые подвергались или продолжают подвергаться обстрелам – Петровский, Куйбышевский, Киевский. В центре города можно найти однокомнатную квартиру с евроремонтом за 11 500$. Но даже при такой цене продавцы готовы торговаться. "ОстроВ" позвонил по одному из таких объявлений и за 5 минут разговора цену удалось сбить до 10 000$. И судя по настрою продавца квартиры, он был готов торговаться дальше. "Я сейчас живу в Днепре. В Донецке продажей квартиры занимается местное агентство недвижимости, но я параллельно ищу покупателей в Украине. Сделку готов заключать только по украинским законам. Если вы будете серьезно настроены покупать квартиру, то можете поехать в Донецк, там друзья откроют квартиру и все покажут. Если все понравится, приезжаете в Днепр и мы оформляем документы. Насколько я знаю, в Донецке нужно будет еще по местным законам оформить сделку и заплатить какой-то процент, поэтому в официальном договоре можем прописать минимальную сумму", - рассказал он и признался, что квартиру выставил на продажу всего пару дней назад, но уже поступает много звонков и заявок на просмотр. "ОстроВ" решил проверить, насколько быстро можно продать квартиру в Донецке и разместил фэйковое объявление на доске бесплатных объявлений "OLX": "Продается однокомнатная квартира в центре Донецка с хорошим ремонтом. Цена – 12 000$". За первые два часа поступило шесть звонков с просьбами посмотреть квартиру, а в течение дня их число увеличилось до десяти (включая трех разных риелторов). Практически все они интересовались, готов ли я снизить цену квартиры и оформить сделку на территории Украины. Один из звонивших риелторов пообещал продать квартиру максимум за две недели, если я соглашусь снизить цену до 10 тысяч долларов. - Если вам нужно срочно продать квартиру, то ставьте 10 тысяч. За эти деньги сейчас реально продать однокомнатную квартиру в центре Донецка. Те, кто ставит выше, по несколько месяцев продают жилье, - начала риелтор. - Оплата будет наличными? – интересуюсь я. - Конечно. Здесь работает только наличный расчет, можно договориться об оплате в долларах, гривне или рублях. Это все обсуждается индивидуально с клиентом. - А квартиры в Донецке вообще пользуются спросом? - Спрос сейчас, конечно, не довоенный, но в этом году он стал хорошо подниматься. Цены, правда, на квартиры пошли вниз. Продать квартиру выше 15 000$ практически невозможно. А кто-то покупал жилье за 30 тысяч, потом ремонт сделал за 20 тысяч, и им жалко продавать квартиру даже за 15-20 тысяч, но больше сейчас просто никто не заплатит. Самая ходовая цена – это 10 000$ и ниже. Эти квартиры расходятся как горячие пирожки. Так что смело снижайте цену и быстро продадим вашу квартиру. - А кто покупает квартиры? Россияне? - В том числе. А в основном наши покупают. Возвращаются из Украины и ищут дешевое жилье. По сравнению с украинскими ценами у нас вообще Советский Союз. На этом наш диалог закончился, но через несколько часов риелтор мне перезвонила и заверила, что за 10 000$ покупатель уже нашелся. Далеко не все владельцы квартир так дешево ценят свое имущество и стараются продать его за бесценок. Например, за четырехкомнатные апартаменты с дизайнерским ремонтом в центре Донецка продавцы просят 260 000$. Хотя, конечно, еще три года назад можно было просить в 3 раза больше. "Маржа между донецким и киевским рынком недвижимости сохраняется. То есть, если вы до войны продали бы квартиру в Донецке, то могли купить или в ближайшем пригороде, или в нецентральных районах Киева. То же самое и сейчас. Что касается цены продажи жилья, то я даю универсальную формулу: довоенную "честную" цену умножим на 8 и разделим на 26. Так что любой из собственников жилья может посчитать стоимость своей квартиры. Но в любом случае, эта формула не отражает в полной мере 100% стартовой стоимости", - считает специалист по операциям с недвижимостью Елена Маленкова, которая продолжает координировать сделки по продаже жилья на неподконтрольной территории Донбасса. Отдельную категорию составляют квартиры в районах "красных линий", то есть мест постоянных обстрелов. Их продать сложнее и цены на них очень низкие. Местное агентство недвижимости "Жилком" приводит ориентировочные усредненные цены на квартиры в Донецке в зависимости от района расположения и количества комнат. Исходя из этих данных, можно увидеть, что самое дорогое жилье продается в Ворошиловском и Калининском районах города, а самое дешевое – в Петровском, Кировском и Пролетарском. В других населенных пунктах оккупированной Донецкой области цены на квартиры еще ниже и начинаются с 1000 долларов. Например, в Горловке можно купить квартиру за 968$, в Енакиево – за 1500$, в Макеевке – за 1800$. Как совершить сделку купли-продажи недвижимости в "ДНР" Сделки по купле-продаже недвижимости в "ДНР" можно совершить несколькими способами: 1. Через местных "нотариусов" "ДНР". 2. На подконтрольной украинской власти территории (например, в Мариуполе или Краматорске). 3. У так называемых "черных" нотариусов, которые работают в Донецке, но при этом зарегистрированы, например, в Краматорске (с украинской печатью). Они работают подпольно и расценки на их услуги значительно выше, чем у обычных нотариусов. В настоящее время в "ДНР" (с 4 августа 2016 года) введено ограничение на совершение сделок купли-продажи недвижимости. "Эта мера временная и вынужденная, потому что сейчас наполняется реестр недвижимости. В связи с этим было принято решение пока ограничить", - пояснила так называемый и.о. министра юстиции "ДНР" Елена Радомская. "ОстроВ" обзвонил несколько нотариальных контор в "ДНР", и все в один голос заявили, что сделки временно не проводятся. Только единственный нотариус сказал, что возможно заключение временного договора "на ваш страх и риск". А один из юристов частной фирмы попросил приехать лично, пообещав, что все можно оформить, не выезжая за пределы "республики". Таким образом, единственный способ сегодня продать или купить недвижимость в "ДНР", это оформить сделку по украинскому законодательству. Это возможно сделать как на подконтрольной территории Украины, так и не выезжая из Донецка. Риелтор с многолетним стажем Елена Маленкова настоятельно рекомендует оформлять сделки только на подконтрольной территории Украины. "Сделки мы заключаем в Украине и только в Украине, я имею в виду, на подконтрольной территории. В основном, в Мариуполе, но иногда и в других близлежащих городах. И никому не рекомендую "вестись" на советы некоторых местных риэлторов оформлять сделки по законам "ДНР". Во-первых, потому что местным нотариусам запретили проводить сделки купли-продажи, а во-вторых, собственник по законам Украины все равно остается собственником. И новый владелец становится владельцем только в своем виртуальном мире. Хотя деньги отдает совсем не виртуальные, а настоящие", - говорит она. Процедура оформления достаточна проста. Пакет документов, необходимый для продажи квартиры или дома, является стандартным: паспорт, идентификационный номер, правоустанавливающий документ на недвижимость (договор купли-продажи, наследования, дарения и так далее), технический паспорт, справка формы №3 (об отсутствии зарегистрированных жильцов) и экспертная оценка недвижимости. Два последних документа можно без проблем сделать в любом украинском населенном пункте. Например, сняться регистрационного учета (выписаться из квартиры) можно в миграционной службе по месте пребывания. "Я выставил свою квартиру на продажу в Донецке в начале февраля этого года, и спустя три недели мы совершили сделку купли-продажи в Мариуполе. Все документы я без проблем оформил в Киеве. Свою двухкомнатную квартиру, которую я покупал когда-то за 55 тысяч долларов, я смог продать за 20 000$. Я считаю, что мне еще повезло выручить такую цену. За эти деньги я смог купить под Киевом квартиру в новострое и начать новую жизнь", - рассказал "ОстроВу" переселенец Николай. Найти нотариуса с украинской печатью в Донецке несложно. Они работают подпольно, и в интернете можно найти подобные объявления. В некоторых частных нотариальных конторах, как правило, есть сотрудник с печатью Украины. Правда, в документе в графе "место сделки" будет написан Краматорск, Мариуполь или другой город, где зарегистрирован нотариус. Такие сделки стоят в разы дороже, чем на подконтрольной территории Украины, да и ее законность вызывает большие сомнения. Но основные проблемы у тех, кто купил недвижимость в "ДНР", только начинаются. После совершения сделки им необходимо пройти процедуру легализации. Для этого необходимо собрать все документы на недвижимость и подать их в межведомственную комиссию по легализации документов. Решение выносится комиссией в течение 30 дней календарных дней. Процедура легализации не бесплатная и предполагает уплату 5% налога от стоимости недвижимости, которая прописана в договоре. "Постановлением Совмина утвержден порядок легализации. Там прописан весь пакет необходимых документов, которые подаются на легализацию. Определен срок — с 11 мая 2014 года установлена процедура легализации. Это связано с тем, что сейчас формируется единый электронный реестр. Туда вносятся записи о недвижимости. Для подтверждения сделки, совершенной нотариусом за пределами нашей территории, необходимо пройти процедуру легализации", — сообщила так называемая и.о. министра юстиции "ДНР". Рынок недвижимости в "ДНР" одновременно достиг дна и остается живее всех живых. Квартиры и дома продаются буквально за бесценок, но еще больше удивляет то, что на них есть спрос, и люди покупают жилье, не боясь войны, обстрелов и военизированной власти. Владислав Булатчик, "ОстроВ" * Проект осуществляется при финансовой поддержке Правительства Канады через Министерство международных дел Канады
